房地产行业金融16条延期点评：“金融16条”延期，供给端再出政策

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 07 月 11 日 “金融 16 条”延期，供给端再出政策 看好 ——金融 16 条延期点评 相关研究 "6 月房企销售和土地市场进一步走弱-地产及物管行业周报（2023/07/01-2023/07/07）" 2023年 7 月 9 日 "6 月销售同比大降，政策放松值得期待-地产及物管行业周报（2023/06/24-2023/06/30）" 2023 年 7 月 2 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  7 月 10 日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（下称《通知》），决定将《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“金融 16 条”）有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至 2024 年 12 月 31 日。除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。 点评：  “金融 16 条”政策适用期限再延长，供给端稳地产政策再次加码。2022 年 11 月 11 日，“金融 16 条”出台，主要包括支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款，鼓励依法自主协商延期还本付息，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排等政策。其中，两条政策规定了试用期限：1）第四条规定，房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资方面，自该规定印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期 1 年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致；2）第八条规定，金融机构配套融资支持方面，自该规定印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。因此，以上两条政策已于 2023年 5 月 11 日到期。2023 年 7 月 10 日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，指出对于上述两项政策适用期限，均延长至 2024 年 12 月 31 日。并且，除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。央行、国家金融监督管理总局表示，本次政策延期的背景是综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，体现了目前稳地产的重要性。  因城施策、支持刚改需求，保持合理融资、加大保交楼金融支持。此外，本次通知指出，各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。一方面，行业目前基本面持续承压，根据克而瑞数据，2023 年 6 月，50 家房企单月销售金额 4,168 亿元，环比+0.5%，较 22 年同比-37%、较前值-38pct；在 5月销售同比由正转负之后，6 月同比销售出现了大幅下降，6 月累计销售金额同比也再次出现了由正转负；另一方面，本次“金融 16 条”延期体现了行业供给端政策支持再加码，后续我们认为需求端政策或也将有所体现。展望政策趋势，我们认为后续行业政策出台需要长短期统筹兼顾、供需两端共同发力，短期需要有效政策应对：1）需求政策支持从刚需扩至改善，并稳住房价预期；2）供给政策重在保项目更保主体，并给予长期稳定预期；而长期需要长效制度优化：1）需求端：需求主体分类监管，保护低收入群体需求，放开高收入群体需求；2）供给端：建立多层次供给体系，优化金融资源监管，鼓励行业新发展模式。  投资分析意见：“金融 16 条”延期，供给端再出政策，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持，尤其考虑多项宏观数据和地产数据的走弱，房地产行业政策有望进一步迎来优化；并预计市场中核心城市的销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、金地集团、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 3 页 简单金融 成就梦想 附：政策原文 中国人民银行 国家金融监督管理总局有关负责人 就延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知 答记者问 问：此项政策出台的背景是什么？ 答：2022 年 11 月 11 日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》)，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了 16 条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。《通知》发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。 问：延期涉及哪两条政策？ 答：政策延期涉及两项内容： 一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024 年 12 月 31 日前到期的，可以允许超出原规定多展期 1 年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 二是对于商业银行按照《通知》要求，2024 年 12 月 31 日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。 除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。 表 1：主流 AH 上市房企估值表 公司代码 公司简称 收盘价 EPS 市盈率 市净率 PB 归母净利润（亿元） 归