房地产行业点评报告：加强房企融资支持，助力保交楼和防风险

证券研究报告 | 行业点评 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2023 年 07 月 11 日 加强房企融资支持，助力保交楼和防风险 ——行业点评报告 事件 ❑ 7 月 10 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》（简称《通知》），对去年 11 月出台的房地产“金融 16 条”中的部分政策进行延期至 2024 年 12 月 31 日。 投资要点 ❑ 存量贷款展期和配套融资支持延长一年半。此次延期的政策包括房企存量融资展期、保交楼配套融资支持两条政策。具体为：1）根据 2022 年 11 月出台的金融十六条中第四条“支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期”，金融机构与房地产企业可通过自主协商展期存量贷款，对于 2023 年 6 月前（原文为政策通知引发后半年）到期的存量贷款可延长一年。此次《通知》将该条例修改为 2024年底前到期的债务可延长一年。也就是说存量贷款展期后还款日期从 2024 年 6月延长到了 2025 年 12 月，延长了一年半的时间。2）根据 2022 年 11 月出台的金融十六条中第八条，政策印发后半年内保交楼专项贷款配套融资风险评级保持、新发放融资形成不良的尽职人员可免责。在 2023 年《通知》中，该期限从 2023年 6 月延长到 2024 年 12 月。 ❑ 行业下行风险仍在，政策延长支持期限为必要。根据克而瑞数据显示，2023 年 6月百强房企销售操盘金额 5267.4 亿元，环比增长 8.5%，同比降低 28.1%，逾 7成百强房企单月业绩同比降低，近 6 成百强房企单月业绩同比降幅大于 30%，其中 27 家企业业绩降幅大于 50%。我们认为，房企融资是否有所改善以及金融机构是否能够积极落实金融十六条，和房地产市场销售修复是相辅相成的关系。在销售修复势能走弱的情形下，房企融资改善难度提升。根据统计局数据显示，1-5月房地产开发企业到位资金 55958 亿元，同比下降 6.6%；其中，国内贷款 7175亿元，同比下降 10.5%。我们认为，2023 年《通知》延长存量贷款是房企销售和资金回笼走弱时的必要支持，有助于化解房企短期风险和推进保交楼进度。 ❑ 企业分化趋势不变，政策优先化解风险。我们认为此次行业具有明显的 K 型分化特点，部分房企销售-融资-投资形成正向反馈，而部分房企出现负反馈。对于已经出险负反馈的房企而言，金融十六条对其支持更多落点在于给其更多时间化解风险，而非扩大融资。因此，我们认为当前房企之前竞争仍在于资金（销售回款+融资），行业供给侧出清仍在继续。我们继续看好优质房企（销售强+融资成本低+有定增）：招商蛇口、华发股份、保利发展（以及建议关注华润集团、中国海外发展）。此外，有能力产生稳定现金流的类债标的，抗逆性显著，降息环境下价值走强，看好中国国贸。 ❑ 风险提示：政策效果低于预期；融资实质进展不及预期；销售复苏较弱。 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 相关报告 1 《本周市场成交环比回落，7月供应预期减少》 2023.07.09 2 《百强销售增速由正转负，多地优化公积金政策》 2023.07.02 3 《六月楼市销售承压，房企违约风险仍在》 2023.06.26 行业点评 http://www.stocke.com.cn 2/4 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表1： 2023 年 7 月 10 日发布“金融 16 条”政策期限相关内容 关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知（2023.7.10） 发布单位：中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会 一、政策内容 原文条例 《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至 2024 年 12 月 31 日。 二、答记者问 此项政策出台的背景是什么？ 2022 年 11 月 11 日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》)，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了 16 条支持政策，其中两条政策规定了适用期限。《通知》发布实施后，对保持房地产融资合理适度、推动化解房地产企业风险发挥了积极作用，取得了良好的政策效果。综合考虑当前房地产市场形势，为引导金融机构继续对房地产企业存量融资展期，加大保交楼金融支持，中国人民银行、国家金融监督管理总局决定，延长有关政策适用期限。 延期涉及哪两条政策？ 一是对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。2024年 12 月 31 日前到期的，可以允许超出原规定多展期 1 年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。 二是对于商业银行按照《通知》要求，2024 年 12 月 31 日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按照合格借款主体管理。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。 除上述两条政策外，其他不涉及适用期限的政策长期有效。各金融机构应按照文件要求切实抓好落实，因城施策支持刚性和改善性住房需求，保持房地产融资合理适度，加大保交楼金融支持，推动行业风险市场化出清，促进房地产市场平稳健康发展。 资料来源：中国人民银行官网，浙商证券研究所 表2： 2022 年 11 月 23 日发布“金融 16 条”原文 关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知（2022.11.23） 发布单位：中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会 一、保持房地产融资平稳有序 （一） 稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁。鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批、发放、收回全流程管理，切实保障资金安全。 （二） 支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的