招商蛇口(001979)销售弹性显现，土储质优量足

上市公司 公司研究 /公司点评 证券研究报告 房地产 2023 年 04 月 23 日 招商蛇口 (001979) ——销售弹性显现，土储质优量足 报告原因：有业绩公布需要点评 买入（维持）  23Q1 业绩同比-39%，扣非业绩同比-2%、符合预期，竣工交付集中在下半年。23Q1，营业收入 150 亿元，同比-20.2%；归母净利润 2.7 亿元，同比-38.7%；扣非后归母净利润2.7 亿元、同比-1.7%，扣非业绩符合预期；毛利率和归母净利率分别为 12.6%和 1.8%，分别-9.3pct 和-0.5pct；三项费用率 8.5%，同比-0.5pct；基本每股收益 0.004 元/股，同比-71.4%。业绩同比下降源于：1）报告期内，公司房地产项目竣工交付面积减少，导致开发业务结转收入减少，23 年计划竣工计容建面 1,600 万平，竣工交付主要集中在下半年；2）毛利率下降 9.3pct；3）公允价值变动损益-0.73 亿元，22Q1 为 1.39 亿元。23Q1 末，合同负债余额 1,737 亿元，较 22 年末+20%，结转资源增长，助力公司后续业绩释放。  23Q1 销售额同比+53%，土储质优量足，23 年计划销售同比+13%。23Q1，公司销售金额 723 亿元，同比+52.6%；销售面积 305.3 万平，同比+51.2%；销售均价 23,673 元/平，同比+0.9%。23 年，公司计划销售额 3,300 亿元，对应同比+12.8%，计划新开工面积 1,000 万方，对应同比+11%，计划竣工面积 1,600 万方，同比+22%。23Q1，公司新增建面 74 万平，同比-5%；拿地金额 91 亿元，同比+17%；拿地/销售金额比 13%，拿地/销售面积比 24%；平均楼面地价 12,201 元/平，占比销售均价 52%。22 年末，总未竣工面积 4,968 万方，覆盖 22 年销售面积 4.2 倍，土储资源充裕。  持有物业储备丰富、业态多样，已构建境内外双 REITs 平台。22 年末，公司拥有可出租物业面积 549 万平，包含公寓、住宅、别墅、写字楼、厂房、商铺及商业中心等业态。22 年，资产运营收入（未扣除租金减免）57.1 亿元，同比+6.2%，EBITDA30.4 亿元，同比+6.9%。其中，集中商业、写字楼、产业园、长租公寓、酒店、零星商业分别占比资产运营收入 23%、20%、21%、18%、10%、8%。公司已形成蛇口产园 REIT（180101.SZ）和招商局商业房托（1503.HK）境内外双 REITs 平台，完善了“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式。公司持有型物业储备丰富、业态多样，随着公司更多 REITs 平台的构建，未来将进一步盘活存量资产，助力资产运营业务发展，缩短回报周期、增量贡献业绩释放。  逆市下融资优势明显，推出重组预案，加码前海、提升核心资产浓度。22 年末，剔除预收款后资产负债率和净负债率分别为 62.4%、48.1%，现金短债比 1.3，三道红线指标处于绿档。22 年，公司合计募资额达 379 亿元，加权票面利率仅 2.8%，22 年末，公司加权融资成本仅 3.9%，同比-0.6pct；23 年至今，公司发行两笔超短融，合计 26 亿元，加权融资成本 2.2%。22 年 12 月，公司公告重组预案，筹划以发行股份购买南油集团 24%股权、深圳前海实业 2.89%股权等资产并募集配套资金，23 年 3 月，定增申请获股东大会通过，公司扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，并引入深投控战投协同发展。  投资分析意见：销售弹性显现，土储质优量足，维持“买入”评级。招商蛇口坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。在目前行业遭遇资金困境之时，公司融资端开始放量、成本持续低位，融资优势凸显，同时公司保持积极扩张策略，有助于后续销售实现持续增长，并拿地隐含毛利率已显著回升，预示着后续盈利能力的改善。我们维持公司 2023-25 年每股收益预测为 0.99、1.69、2.21 元，现价对应 23/24 年 PE15、9倍，维持“买入”评级。  风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，重组方案落地仍具备不确定性。 市场数据： 2023 年 04 月 21 日 收盘价（元） 14.56 一年内最高/ 最低（元） 17.43/11.49 市净率 1.1 息率（分红/ 股价） - 流通 A 股市值（百万元） 112665 上证指数/深证成指 3301.26/11450.44 注：“息率”以最近一年已公布分红计算 基础数据: 2023 年 03 月 31 日 每股净资产（元） 13.05 资产负债率% 69.09 总股本/ 流通 A 股（百万） 7739/7738 流通 B 股/H 股（百万） -/- 一年内股价与大盘对比走势： 相关研究 《招商蛇口（001979）点评：多方积极因素积累，未来业绩弹性可期》 2023/04/03 《招商蛇口（001979）点评：业绩低点已过，未来弹性可期》 2023/03/21 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 联系人 邓力 (8621)23297818× dengli@swsresearch.com 财务数据及盈利预测 2022 2023Q1 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 183,003 15,009 204,853 229,385 259,256 同比增长率（%） 13.9 -20.2 11.9 12.0 13.0 归母净利润（百万元） 4,264 272 7,651 13,090 17,122 同比增长率（%） -58.9 -38.7 79.4 71.1 30.8 每股收益（元/股） 0.41 0.00 0.99 1.69 2.21 毛利率（%） 19.3 12.6 22.2 23.6 24.8 ROE（%） 4.2 0.3 7.2 11.5 13.8 市盈率 注：“市盈率”是指目前股价除以各年每股收益;“净资产收益率”是指摊薄后归属于母公司所有者的 ROE 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 04-2505-2506-2507-2508-2509-2510-2511-2512-2501-2502-2503-25-30%-20%-10%0%10%20%30%（收益率）招商蛇口沪深300指数 公司点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 表 1：公司 2023Q1 业绩摘要 (人民币，百万) 2022Q1 2023Q1 同比变动（%） 营业收入 18,801 15,009 (20.2) 营业成本 (14,675) (13,114) (10.6) 营业税 (1,161) (295) (74.6) 毛利润 4,126 1,