新城控股(601155)再融资预案出台，为发展蓄势

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 新城控股 (601155 CH) 再融资预案出台，为发展蓄势 华泰研究 公告点评 投资评级(维持): 买入 目标价(人民币): 22.99 2023 年 3 月 14 日│中国内地 房地产开发 发布定增预案，维持“买入”评级 3 月 13 日公司发布非公开发行 A 股股票预案，由于方案尚需等待证监会核准，我们维持 2022-2024 年 EPS 分别为 1.13/1.83/2.42 元的预测，参考可比公司 2024 年 9 倍 PE 估值，作为一家财务相对稳健的民企，公司商业外拓积极，双轮驱动路径日益清晰，中债增信成功发债以及本次再融资机遇的把握加大了公司的财务安全性，分红计划顺延至 2025 年彰显公司诚意，我们认为公司 2024 年合理 PE 估值为 9.5 倍，目标价 22.99 元（前值 23.23元，2024 年 PE9.6x），维持“买入”评级。 拟定增不超过 80 亿，用以在建项目开发以及补充流动资金 16 年公司曾发布定增计划并获发审委通过，但因地产融资管控未能成行，13 日公司公告终止该定增，发行新预案，拟向不超过 35 名特定对象发行不超过 6.77 亿股股票，不超过发行前总股本的 30%，募资总额不超过 80 亿，较 2016 年预案发行总额+111%。本次募集资金拟投向公司位于重庆、东营等 6 个在建项目，项目均定位于首置首改型普通住宅产品，各项目均已预售，此外，募资额中 24 亿用于补充流动资金。本次预案发布标志着公司的“第三支箭”迈出坚实的一步，如若成功发行，叠加去年 12 月 150 亿额度中票注册，意味着三箭齐发，公司现金流将得到进一步补充，为未来发展蓄势。 销售降幅收窄，商业运营收入保持增长 23 年 1-2 月公司地产销售额 135.9 亿元，销售面积 160 万方，同比分别-28.9%和-19.3%，较 22 年同比降幅分别收窄 21.5 和 30.1pct。商业运营板块收入维持增长。1-2 月合计商业运营收入 16.7 亿元，尽管受疫情影响，同比依然增长 4%。截至 23 年 2 月末，公司累计开业的商业项目达 141 座，其中自持商场 126 个，业绩贡献持续提升。公司充沛的持有商业物业为其融资渠道的稳定性增加砝码。 重新探索土地市场机会，再融资以及 REITs 机遇或将打开扩张空间 2 月公司开始重新回归土地市场，获取杭州一块综合性用地，地价合计24.6 亿，建面约 33.3 万方。这意味着公司依然有扩张的主观能动性，而本次再融资机遇的把握有望为公司重启扩张提供财务支持。此外，随着国内REITs 的持续扩围，作为商业+住宅双轮驱动的代表性房企，未来也有望受益于 REITs 东风，促进存量盘活，打开扩张空间。 风险提示：行业销售下滑；三四线商业地产竞争加剧。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 基本数据 目标价 (人民币) 22.99 收盘价 (人民币 截至 3 月 13 日) 17.43 市值 (人民币百万) 39,316 6 个月平均日成交额 (人民币百万) 671.94 52 周价格范围 (人民币) 13.19-34.60 BVPS (人民币) 27.21 股价走势图 资料来源：Wind 经营预测指标与估值 会计年度 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入 (人民币百万) 145,475 168,232 66,650 68,674 70,609 +/-% 69.46 15.64 (60.38) 3.04 2.82 归属母公司净利润 (人民币百万) 15,256 12,598 2,540 4,138 5,460 +/-% 20.56 (17.42) (79.84) 62.95 31.93 EPS (人民币，最新摊薄) 6.76 5.59 1.13 1.83 2.42 ROE (%) 20.05 14.17 2.79 4.40 5.54 PE (倍) 2.58 3.12 15.48 9.50 7.20 PB (倍) 0.78 0.66 0.64 0.60 0.55 EV EBITDA (倍) 4.35 6.07 20.78 12.39 14.31 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (7)(3)27111319243035Mar-22Jul-22Nov-22Mar-23(%)(人民币)新城控股相对沪深300仅供内部参考，请勿外传 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 新城控股 (601155 CH) 图表1： 可比公司估值表（截至 2023 年 3 月 13 日） 公司名称 股票代码 总市值 （亿元） EPS(元) P/E 2021A 2022E 2023E 2024E 2021A 2022E 2023E 2024E 万科 A 000002 CH 1,890 1.89 2.01 2.17 2.33 8.4 7.9 7.3 6.8 保利发展 600048 CH 1,690 2.29 1.53 2.37 2.56 6.2 9.2 6.0 5.5 招商蛇口 001979 CH 1,083 1.34 0.40 1.05 1.34 10.4 35.0 13.3 10.5 中国国贸 600007 CH 174 1.02 1.12 1.20 1.38 17.0 15.5 14.5 12.6 上海临港 600848 CH 306 0.61 0.40 0.78 0.94 19.9 30.4 15.5 13.0 华润置地 1109 HK 2,478 4.54 4.33 4.79 5.52 6.6 6.9 6.2 5.4 平均 11.4 17.5 10.5 9.0 注：盈利预测来自 Wind 一致预期 资料来源：Wind，Bloomberg，华泰研究 风险提示 1. 市场景气度继续下行，行业销售下滑； 2. 品牌运营商区域下沉，三四线商业地产竞争加剧。 图表2： 新城控股 PE-Bands 图表3： 新城控股 PB-Bands 资料来源：Wind、华泰研究 资料来源：Wind、华泰研究 05010015020016/3/2016/9/2016/3/2116/9/2116/3/2216/9/22(人民币)新城控股5x10x15x20x25x025507510016/3/2016/9/2016/3/2116/9/2116/3/2216/9/2