房地产行业研究周报：9月销售弱复苏 竣工保持修复趋势

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 9 月销售弱复苏 竣工保持修复趋势 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：9 月销售弱复苏 竣工保持修复趋势 商品房销售单月同比跌幅持续收窄 低基数以外边际仍有弱改善  9 月商品房销售单月跌幅收窄，商品房销售额及销售面积累计同比分别为-26.3%、-22.2%，较上月提升 1.6pct、 0.9pct。销售额及销售面积单月同比分别为-14.2%、-16.2%，较上月跌幅收窄 5.7pct、6.4pct。低基数与宽松政策共同作用下，销售开始出现连续单月同比改善，市场仍处于复苏趋势内。  从商品房销售额绝对值来看，在基数效应以外，市场有进一步改善，但复苏力度仍偏弱。9 月商品房单月销售额 13510 亿，较五年均值 15764 亿低 14%，这一差距较 8 月收窄 3.6pct，连续两个月实现 5 年均值口径下边际改善。年度口径来看，9 月单月销售额仍低于 2021 年，改善空间已较有限。 房地产开发资金来源延续转暖 需求端向上供给端回落  融资端开发资金来源单月跌幅小幅缩减，房地产开发资金来源 9 月累计同比增速-24.5%，较上月跌幅收窄 0.4pct，单月同比增速-21.3%，较上月跌幅收窄 0.5pct。从资金来源构成来看，9 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-25.4%、-25.5%、-18.7%、-18.2%，较上月分别减少 7.9pct、减少 7.1pct、增加 7.3pct、增加 0.1pct。  9 月在融资渠道中，供给端走弱，而需求端持续回暖。其中占比较高的定金及预收款出现持续好转是较好的信号，定金预售款从销售的流程上看领先于按揭贷款放款时点，出现好转或提示按揭贷款也有持续改善空间。 “保交楼”促竣工面积大幅反弹 资金紧张下新开工持续承压  新开工仍低迷，竣工保持修复趋势，9 月新开工面积累计同比增速-38%，竣工面积同比增速-19.9%，施工面积同比增速-5.3%，分别较上月减少 0.8pct、提升 1.3pct、减少 0.8pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-44.4%、竣工面积同比增速-6%、施工面积同比增速-43.2%，分别较上月增加 1.3pct、减少 3.5pct、减少 4.6pct。  新开工与竣工面积保持上月较大的单月增速差，房企资金仍紧，“保交楼”仍是核心。有限资金下，房企缺少新取地开工动力，新开工与竣工难以两头兼顾；竣工端在连续两月出现单月同比年内大幅改善，进一步明确了“保交付”的政策决心和动作确定性。 房地产开发投资同比增速延续下行  投资端持续承压，房地产开发投资完成额 9 月累计同比增速-8%，较上月下降0.6pct，单月同比增速-12.1%，较上月增加 1.7pct。基本面尚未完全触底叠加行业资金尚紧张背景下，房企在投资端仍然保持了谨慎的姿态。  土地购置费已进入下行通道，9 月房地产投资出现小幅单月同比改善源于工程端投入增加。9 月土地购置费同比增速-8.7%，其他房地产投资同比增速-13.6%，分别较上月减少 0.7pct，增加 2.8pct；随着土地购置费逐步开始以反应 2022 年土地成交价款为主，土地购置费边际仍有下行压力，未来投资端需工程投资支出支撑，从施工口径观察，后端竣工贡献将大于新开工。 行业仍处于销售弱复苏+竣工支撑施工及投资的状态，核心问题仍是复苏慢+资金紧，边际有好转但未出现根本性改善，仍需等待销售端进一步回暖。 数据追踪（10 月 17 日-10 月 23 日）：  新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-14pct、-29pct，一线城市-6pct，-24pct，二线城市-6pct，-27pct，三线城市-36pct，-40pct。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比+50pct，累计同比-12pct。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-10pct，成交建筑面积累计同比-16pct，成交金额累计同比-37pct，土地成交溢价率为 1.96%。  城市行情环比：北京（+40pct），上海（+16pct），广州（-26pct），深圳（-31pct），南京（+11pct），杭州（-10pct），武汉（-21pct）。 投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A。关注产品逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级 增持 2022 年 10 月 30 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 115 行业平均市盈率 10.98 市场平均市盈率 10.38 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产：多城房贷利率下调 二手房市场持续复苏》2022-10-23 2、《房地产行业研究周报：集中供地回顾 土地市场热度仍显不足》2022-10-17 3、《房地产行业研究周报：政策利好集中 释放 销售边际有改善》2022-10-10 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%房地产(申万)沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：9 月销售弱复苏 竣工保持修复趋势 ...................................................................................................................... 3 1.1 销售延续弱复苏 竣工保持修复趋势 ............................................................................................................................. 3 1.2 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 .................................................................................................................................................