万科A2022年三季度业绩点评报告：经营保持稳健，多元化协同发展

证券研究报告 | 点评报告 | 房地产开发 http://www.stocke.com.cn 1/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 万科Ａ(000002) 报告日期：2022 年 10 月 31 日 经营保持稳健，多元化协同发展 ——万科 A2022 年三季度业绩点评报告 事件 2022 年 10 月 28 日公司公布 2022 年三季度业绩公告。 投资要点 ❑ 经营保持稳健，未结资源丰富 2022Q1-3 公司营业收入 3376.7 亿元，同比+24.4%，归母净利润 170.5 亿元，同比+2.2%。2022Q1-3 基本每股收益 1.47 元，同比+2.32%。单季度来看，2022Q3 营业收入 1307.6 亿元，同比+25.3%，归母净利润 48.3 亿元，同比-14.4%。截止 2022Q3，公司已售未结建面 3901 万平方米，合同金额 6126 亿元。我们认为，公司经营保持稳健，2022 年前三季度业绩整体保持增长，未结资源丰富，全年业绩增长可期。 ❑ 销售彰显韧性，投资保持审慎 销售方面，2022Q1-3，公司销售金额 3147 亿元，同比-34.3%；销售面积 1937万平方米，同比-34.3%。2022Q3 公司销售金额 994 亿元，同比-20.3%；销售面积 646 万平方米，同比-14.4%。百强房企 1-9 月销售额同比下降 45.7%，其中第三季度同比下降 33.1%，公司销售情况跑赢百强房企平均值。投资方面，2022Q1-3 公司新增 27 个项目，总建筑面积约 486 万平方米，占比同期销售建面约 25%。土储方面，截止 2022Q3，公司在建和待建项目计容建面达 1.30 亿平方米，可开发资源丰富。我们认为，公司销售韧性较强，销售金额位列 2022年 1-9 月克尔瑞销售榜单第三名，行业龙头地位仍然稳固。公司投资审慎，在现有资源能够保障公司正常开发的情况下，控制拿地力度亦利于减小投资风险。 ❑ 财务安全健康，融资渠道通畅 截止 2022Q3，公司三道红线保持绿档，公司货币资金为 1188 亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和 628 亿元。有息负债金额为 2943 亿元，其中 78.7%为长期负债，有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为 96.1%。2022Q3 公司新发行公司票据及公司债累计 104 亿元，Q1-3 公司新增融资的平均融资成本为 3.73%，存量融资的综合融资成本 4.06%。我们认为，公司负债结构健康，短期流动性良好，融资通畅，融资成本处于行业低位。 ❑ 万物云分拆上市，多业务协同发展 多元化业务来看，1）物业服务，2022Q3 公司成功分拆万物云于香港联合交易所有限公司上市，三季度万物云累计新拓展项目 220 个；2）物流仓储，2022Q1-3 营业收入 29.7 亿元，同比增长 42.7%，高标仓的稳定期出租率 91%，冷链园区稳定期使用率 74%；3）租赁住宅，2022Q1-3 营业收入 23.1 亿元，同比增长 11.5%。公司共运营管理约 21.5 万间租赁住宅，累计开业约 16.9 万间，出租率为 95%；4）商业开发与运营，2022Q1-3 营业收入 62.5 亿元（含非并表收入），同比增长 10.6%。 ❑ 投资建议 我们认为，公司经营稳健，业绩保持增长，销售去化韧性较强，融资渠道通畅。公司多元化协同发展良好，万物云已成功分拆上市。我们预计公司 22-24 年归母净利润为 244、264、280 亿元，对应 EPS 为 2.10、2.27、2.41 元每股，考虑到公司稳健的基本盘和稳居行业龙头的综合开发实力，参考科比公司估值，给予公司 2022 年 10 倍 PE 估值，对应目标价 21.0 元，维持“买入”评级。 ❑ 风险提示：疫情反复导致需求修复不及预期。 投资评级: 买入(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 基本数据 收盘价 ￥13.52 总市值(百万元) 157,247.19 总股本(百万股) 11,630.71 股票走势图 相关报告 1 《万科 A 公告点评：未雨绸缪，抓住新周期机遇》 2022.05.10 2 《2022.4.1 -万科 A 2021 年报点评：守住安全经营底线，多赛道步入快速发展期》 2022.04.01 3 《万科点评报告：综合实力强者，行业优化受益》 2022.01.07 -29%-19%-9%2%12%23%21-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-10万科Ａ深证成指万科Ａ(000002)点评报告 http://www.stocke.com.cn 2/5 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图1： 2017-2022Q3 万科 A 营业收入 图2： 2017-2022Q3 万科 A 归母净利润 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 图3： 2017-2022Q3 万科 A 毛利率与净利率 图4： 2017-2022Q3 万科 A 销售额 资料来源：Wind，公司年报，浙商证券研究所 资料来源：公司年报，浙商证券研究所 23%24%14%8%12%24%0%5%10%15%20%25%30%050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000营业收入（百万元，左轴）YoY（%，右轴）33.4%20.4% 15.1%6.8%-45.8%-16.0%2.2%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,000归母净利润（百万元，左轴）YoY（%，右轴）34.1%37.5%36.2%29.2%21.8%22.1%19.6%15.3%16.6%15.0%14.1%8.4%9.1%8.1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%销售毛利率（%）销售净利率（%）5299607063087042627847913147-40%-30%-20%-10%0%10%20%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,000合同销售额（亿元，左轴）YoY（%，右轴）财务摘要 [Table_Forcast] (百万元) 2021 2022E 2023E 2024E 主营收入 452798 499038 546217 592995 (+/-) (%) 8.04% 10.21% 9.45% 8.56% 归母净利润 22524 24415 26442 27987 (+/-) (%) -45.75% 8.40% 8.30% 5.84% 每股收益(元) 1.94 2.10 2.27 2.41 P/E 6.98 6.44