2022年9月房地产行业运行情况报告：9月销量季节性回升 投资端仍待进一步修复

19 月销量季节性回升 投资端仍待进一步修复——2022 年 9 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：销售端：9 月全国商品房销售情况较上月明显回暖，符合季节性规律。但从绝对值水平来看，仍处偏低水平，是否为房地产行业的趋势性回暖需持续观察；价格方面，二手房价格仍存在较大下行压力，尤其是二三线城市下跌趋势仍在延续，但跌幅未出现进一步扩大。投资端：9 月房地产开发投资完成额同比降幅小幅收窄，但 1-9 月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端依然处于下行阶段；9 月共计 13 城完成集中供地，带动全国购置土地面积环比有所增长，但成交地块多以底价成交为主，整体溢价率水平维持低位，民企拿地热情依然不高；全国房地产新开工和施工面积同比维持大幅负增，开工意愿和开工能力有待进一步修复；“保交楼”政策平稳推进，月度竣工面积保持小幅负增。政策端：贷款利率仍是楼市回暖的关键因素之一，9 月央行下调了公积金贷款利率，并针对性的放宽部分城市首套住房贷款利率；税务总局宣布退税优惠，多地给予税费补贴，旨在进一步降低购房成本，刺激合理购房需求。展望后市，各地保交楼政策将有序推进，但楼市能否在年内最后两个月顺利步入回暖通道仍需观察。高频数据显示，10 月 1 日-25 日 30 大中城市单日平均商品房成交套数为 2929 套，较 9 月下降 25.60%，与去年同期相比下降 23.91%。虽然 9 月出现季节性回暖，但趋势性回暖势头尚不明朗，年内依然有进一步政策出台的可能。报告正文：一、销售端：9 月全国商品房销售情况较上月明显回暖，符合季节性规律。但从绝对值水平来看，仍处偏低水平，是否为房地产行业的趋势性回暖需持续观察；价格方面，二手房价格仍存在较大下行压力，尤其是二三线城市下跌趋势仍在延续，但跌幅未出现进一步扩大。1.销售情况29 月，全国商品房销售面积和销售额分别为 13531.60 万平方米和 13510.48 亿元，同比分别下降16.16%和 14.21%，跌幅较上月分别缩小 6.42pct 和 5.68pct，一是受季节性因素影响，二是与去年同期基数较低有关。从绝对值水平来看，9 月销售情况较上月有明显好转，但仍处于偏低水平。我们跟踪了 30 大中城市月度商品房成交数据，9 月日均成交 3937 套，同比下降 16.61%，降幅较 8 月缩小 4.11pct。分城市能级看，一二三线城市日均成交套数分别为 1166 套、1761 套和 1010 套，其中一线城市同比增长 14.22%，8 月为同比下降 19.26%；二三线城市同比分别下降 32.01%和 9.02%，8 月降幅分别为 21.54%和 20.61%。整体来看，9 月销售情况环比出现好转，符合季节性规律，但是否为房地产行业的趋势性回暖还需要进一步观察。图表 1 2021-2022 年 9 月全国商品房销售面积：单月值及同比变化数据来源： iFind，东方金诚图表 2：2021-2022 年 9 月 30 大中城市商品房日均成交套数（单位：套）数据来源：Wind，东方金诚2.价格表现3我们跟踪了 70 城新建商品住宅价格数据，9 月价格环比下降和环比上涨城市数量分别为 54 个和15 个，与上月相比，环比下降城市数量增加 4 个、环比上涨城市数量减少 4 个，表明城市新建商品房住宅价格下行压力有增无减。具体看，9 月 70 城新建商品住宅价格同比下跌 2.30%，环比下跌 0.28%。其中，一线城市 9 月价格环比下跌 0.10%，为年内首次价格下跌；二三线城市 9 月价格环比分别下跌0.20%和 0.40%，跌幅均与上月持平，其中三线城市已连续 13 个月下跌。整体来看，9 月新建商品住宅价格下行压力明显，一线城市价格环比增速由正转负，二三线城市维持下行趋势。图表 3-4：2021-2022 年 9 月 70 城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚二手房价格方面，9 月 70 城二手住宅价格环比下降的城市数量由 56 个增加至 61 个，环比上涨城市数量由 13 个减少至 8 个。具体看，70 城二手住宅价格同比下跌 3.52%，环比下跌 0.39%，已连续 14个月下跌。分城市能级来看，一线城市 9 月价格再度与上月持平，增速已连续 2 个月维持不变；二三线城市 9 月环比分别下跌 0.30%和 0.50%，跌幅与上月持平，已连续下跌 13 和 15 个月。整体来看，二手房住宅价格仍存在较大下行压力，二三线的下跌趋势仍在延续，但跌幅未出现进一步扩大。图表 5-6：2021-2022 年 9 月 70 城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）4数据来源：iFind，东方金诚二、投资端：9 月房地产开发投资完成额同比降幅小幅收窄，但 1-9 月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端依然处于下行阶段；9 月共计 13 城完成集中供地，带动全国购置土地面积环比有所增长，但成交地块多以底价成交为主，整体溢价率水平维持低位，民企拿地热情依然不高；全国房地产新开工和施工面积同比维持大幅负增，开工意愿和开工能力有待进一步修复；“保交楼”政策平稳推进，月度竣工面积保持小幅负增。9 月房地产开发投资完成额同比降幅小幅收窄，但 1-9 月累计开发投资完成额同比增速仍持续下滑。当月，房地产开发投资完成额为 12750 亿元，环比增长 12.37%，同比下降 12.12%，降幅较上月缩小 1.69pct；1-9 月累计开发投资完成额同比下降 8.00%，与 1-8 月相比，降幅再扩大 0.6pct。图表 7：2021-2022 年 9 月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化数据来源：Wind，东方金诚51.土地市场9 月，全国房地产购置土地面积为 1048.95 万平方米，环比增长 22.77%，同比下降 65.00%。9 月开展集中供地的城市较多，带动购置土地面积环比显著增长，但绝对值依然处于偏低水平。图表 8：2021-2022 年 9 月全国购置土地面积单月值及同比变化数据来源：iFind，东方金诚土地溢价率方面，9 月土地溢价率较上月小幅下降。我们重点关注了 100 大中城市的住宅类用地成交土地溢价率，9 月溢价率为 3.06%，较 8 月下降 0.80pct。具体看，一二三线城市住宅类用地成交土地溢价率分别为 3.52%、2.81%和 2.49%，上月为 8.60%、0.65%和 2.21%，各能级城市表现平稳。图表 9：2021-2022 年 9 月 100 大中城市住宅类用地土地溢价率（单位：%）数据来源：Wind，东方金诚6为进一步观察 9 月土地市场情况，我们重点跟踪了当月 13 座开展集中供地城市的相关情况，包括北京、上海、深圳、福州、武汉、青岛、合肥、宁波、杭州、苏州、长春、郑州和沈阳，除后三座城市为年内第二轮集中供地外，其余城市均为第三轮集中供地。从各城表现来看，各区域土地市场冷热不均，整体热度依然偏低。9 月开展集中供地的 13 座城市均未出现大面积流拍现象，但从各城公布的供地数量以及正式竞拍前对部分地块进行终止出让、延期