业绩稳定增长，新签面积快速提升

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告：房地产行业|个股报告 2022 年 10 月 27 日 公司投资评级 南都物业（603506.SH）： 谨慎推荐|维持 业绩稳定增长，新签面积快速提升 相对指数表现  事件 南都物业(603506)发布 2022 年三季报，主要内容如下： 2022 年前三季度公司实现营业收入 13.78 亿元，同比增长17.72%，归母净利润 1.43 亿元，同比增长 5.64%；归母净利润率10.36%，同比下降 1.18 个百分点，EPS 0.76 元。其中第三季度单季实现营业收入 4.81 亿元，同比增长 18.39%，归母净利润 0.52 亿元，同比增长 3.80%；归母净利润率 10.87%，同比下降 1.53 个百分点，EPS 0.28 元。  核心观点 业绩小幅增长，主要原因包括营业收入上升、公允价值变动收益增加、管理费用率下降等。公司前三季度业绩小幅增长，归母净利润同比上升 5.64%。公司报告期内业绩提升的正向因素主要包括：1）公司业务拓展，包括外部收购物管公司、新签项目等，导致营业收入同比增长 17.72%；2）公司交易性金融资产产生的公允价值变动收益从去年同期的 75.21 万元上升至 823.72 万元；3）管理费用率从去年同期的 7.78%下降至 7.30%。公司业绩的负面影响因素包括毛利率下降、财务费用率上升等。 物管业务拓展顺利，新签面积快速增长。报告期内，公司物管业务拓展顺利，一方面前三季度新签项目 86 个，新签约面积 1072.80万平方米，同比上升 70.74%；另一方面收购普惠物业、中大物业公司完成并表。普惠物业公司以非住宅业态为主，包括企业办公大楼、商业、园区以及医院等，中大物业公司以住宅物业为主。截止报告期末，公司总签约项目 699 个，累计总签约面积 8389.85 万平方米。 在管面积结构优化，非住面积占比提升。公司近年来提升非住宅管理面积比例，新签占比高于存量占比。由于三季报未披露相关数据，我们以 2022 年上半年数据作为分析基础。2022 年上半年新签约面积中，住宅项目占比 40%，商写项目占比 21%，城市服务项目占比 39%。2022 年上半年末的存量总签约面积中，住宅项目占比 67%，商写项目占比 23%，城市服务项目占比 10%。以上数据表明，公司持续推进全业态布局，积极提升非住宅领域各细分业态核心竞争力。 资料来源：Wind，中邮证券研究所 基本数据（2022.10.27） 总市值（百万元) 2,253.33 流通市值（百万元) 2,253.33 52 周最高/最低（元） 17.39/11.53 52 周最高/最低 PE（倍） 19.38/12.88 52 周最高/最低 PB（倍） 3.54/2.23 52 周涨幅（%） -15.31 52 周换手率（%） 208.64 研究所 分析师：刘清海 SAC 登记编号： S1340522080002 Email：liuqinghai@cnpsec.com -30-20-1001020302021/102021/112021/122022/012022/022022/032022/042022/052022/062022/072022/082022/092022/10沪深300南都物业 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2  投资建议 公司物管业务拓展顺利，受疫情及楼市下行影响较小，未来业绩具备支撑，维持“谨慎推荐”评级。预计 2022-2024 年营业收入为18.51 亿元、21.97 亿元、26.62 亿元，归母净利润为 1.93 亿元、2.29亿元、2.74 亿元，EPS 为 1.03 元、1.22 元、1.46 元，对应 PE 为 11.65倍、9.82 倍、8.22 倍。 主要财务摘要 项 目 2021 2022E 2023E 2024E 摊薄每股盈利（元） 0.87 1.03 1.22 1.46 净利润增长率 18.06% 18.87% 18.58% 19.45% 市盈率（倍） 13.84 11.65 9.82 8.22 EV/EBITDA(倍) 6.50 5.05 3.34 1.76 EV/销售收入(倍) 0.98 0.68 0.46 0.24 PE/G（倍） 0.77 0.62 0.53 0.42 市净率（倍） 2.38 2.12 1.88 1.65 数据来源：Wind，公司公告，中邮证券研究所预测 注：股价为 2022 年 10 月 27 日收盘价  风险提示 市场拓展进度存在不确定性，人工成本对盈利能力影响存在不确定性，疫情对物业收缴率影响存在不确定性。 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 1.事件 ........................................................................................................................................................................ 5 2.核心观点 ................................................................................................................................................................ 5 3.投资建议 ................................................................................................................................................................ 7 4.风险提示 ................................................................................................................................................................ 7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 图表目录 图表 1 公司 2022 前三季度营业收入同比增长 17.72% .......................................... 5 图表 2 公司 2022 前三季度归母