保险：养老产业专题研究（四）：险企养老社区布局先下一城

养老产业专题研究（四） 险企养老社区布局先下一城 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 保险 2022 年 1 月 12 日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪*保险*聚焦养老主业，关注第三支柱发展》2022-1-5 《行业动态跟踪*保险*偿二代二期落地，贯彻穿透式监管》2022-1-3 《行业深度报告*保险*养老产业专题研究（三）：守正出奇，轻资产服务与重资产社区双轨并行 》2021-12-22 证券分析师 王维逸 投资咨询资格编号 S1060520040001 BQC673 WANGWEIYI059@pingan.com.cn 李冰婷 投资咨询资格编号 S1060520040002 LIBINGTING419@pingan.com.cn 研究助理 陈相合 一般证券从业资格编号 S1060121020034 CHENXIANGHE935@pingan.com.cn 平安观点：  中国养老社区现状：险企房企纷纷入局。国内养老社区的主要参与者包括保险公司、房地产公司、养老服务机构、其他投资者四类，其中险企和房企是最主要的两大参与者。养老社区运营模式主要分为重资产运营模式、轻资产运营模式、轻重结合模式；重资产运营模式所需资金规模大、投资周期长，但易于统一管理、能够保证养老项目服务质量。养老社区盈利模式包括销售、销售+持有服务、租赁、租售结合四类。具体来看：1）地产公司凭借其丰富的经验、土地资源，多采用重资产自建模式。2）头部险企具有资金和客户资源方面的先天优势，布局养老社区多为高客购买保险产品的增值服务。重资产模式更易维持经营质量、塑造品牌形象；但轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快，因此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区。然而轻资产模式收入较低、利润较薄，物业持有人稳定性存疑，可能影响合作关系。  险企：主打 CCRC，聚焦高客经营。目前已布局养老社区的险企均采用保险结合养老社区的模式，即购买旗下保险产品可享受免押金入住权、优先选房权等特权，实现保险与养老相结合。从运营模式来看，主流险企多采用自建或合作建设养老社区的重资产运营模式入局，合众及太平则采取轻重结合的模式入局。从社区类型来看，险企多借鉴 CCRC 社区模式，但侧重点各有不同。从收费模式来看，险企普遍采用租赁的盈利模式。从目标客户来看，险企养老社区大多针对高客，门槛为 200 万元保费以上；仅中国平安针对高净值客户，保费门槛达 1000 万元；合众人寿针对中端客户，门槛为 30 万元。  房企：布局路线各有千秋。房企参与养老地产主要通过自建社区的重资产运营模式，如万科随园嘉树项目、保利天悦和熹会项目。部分房企与政府合作“公建民营”，利用已有物业提供养老机构运营，采用轻资产运营模式，如万科智汇坊项目、绿城余杭颐养公寓项目。盈利模式主要为“销售+持有”和“租赁”。  险企房企各具特色，REITs 将为未来发展新动力。对比来看，险企定位高客服务、医疗服务更具优势；房企采用销售不动产与租赁并行的方式使得资金回流更快。展望未来，险企、房企应丰富重资产投资模式，以轻资产+专业化模式推进养老布局；同时扩大养老产业生态圈，提高综合竞争力；CCRC 社区发展则可借鉴美国经验，扩展区位选择。  风险提示：1）人口老龄化加速发展，基本养老金储备不足问题加剧。2）政策落地不及预期，养老产业发展不及预期。3）养老产业发展周期和投资周期较长，老年人口需求释放缓慢，养老产业投资回报率不及预期。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 保险·行业深度报告 2/ 26 正文目录 一、 中国养老社区发展现状：险企房企纷纷入局....................................................................................... 4 1.1 主要参与者：保险公司、房地产开发商 ................................................................................................... 4 1.2 盈利模式：销售、销售+持有服务、租赁、租售结合 ................................................................................ 5 二、 保险公司：主打 CCRC，聚焦高客经营 ............................................................................................. 6 2.1 泰康人寿：打造“泰康之家”..................................................................................................................... 8 2.2 中国人寿：打造“国寿嘉园”+普惠型社区养老 ......................................................................................... 10 2.3 中国太保：打造“太保家园”................................................................................................................... 12 2.4 新华保险：打造“新华家园”................................................................................................................... 14 2.5 中国平安：打造“平安颐年城” ............................................................................................................... 16 2.6 合众人寿：打造“合众优年”................................................................................................................... 17 2.7 太平人寿：打造“乐享养老”........................................................................................