房地产行业周报：“银四”变“金四”，成交量同比高增

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 报 ⚫ 周观点： 4 月 10 号我们发布了近几个月全市场第一篇看好楼市中长期变化的深度报告，报告发布后板块结束节后持续下跌行情，吹响反弹号角，报告发布时间精准打出地产板块阶段性股价底。其实高频数据并没有加速变好（4 月当然比不上 3 月，但也必须指出今年的 4 月比往年都强，“银四”变“金四”），也并没有政策预期，变化的只是被深度研究观点挑动的众人对于行业基本面改善方向和节奏的预期。尽管本周行情略有震荡，但也符合上周反弹过程中我们外发观点中冷静克制的判断，由于今年基本面仍在左侧，全年地产股行情仍以震荡为主，楼市和股市走势仍将反复，但随着数据趋势对行业运行逻辑改善的印证性不断增强，预计向上的持续性和幅度亦将逐步走强。再次重申大家重视京沪正在发生的不同变化：一方面是去年下半年以来首次出现了因为惜售撤牌导致的供给端挂牌量的主动收缩，资产价格已经接近大家心中的“支撑位”，新增挂牌量亦明显减少，节后挂牌量虽有季节性反弹但近几周再次呈现下行趋势，我们认为京沪挂牌量后续大幅回升的可能性不大，京沪的二手房库存和去化周期已经达到了较为健康的水平。另一方面，年初京沪两地在没有政策催化的情况下出现了景气度的自发修复，资产价格亦出现了企稳改善，节后京沪两地的成交量亦表现亮眼，呈现出量增价稳特征而非以价换量。此外，板块首次从炒预期转向炒现实，重视底层配置逻辑的深刻变化。我们认为，京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，中性预期有望在 2027年迎来周期底部。由于国际经验看资本市场表现领先核心城市房价底 3-6个月，大级别地产股β行情或于 26 年 Q4 或 27 年 Q1 启动。此外，一旦确立基本面改善通道，历史包袱轻、具备现金流优势的房企还将在β行情基础上迎来集中度提升带来的α共振行情，建议关注京沪土储占比较高的龙头房企。 ⚫ 周度跟踪： 1.二手房： 上海房价韧性持续强化，涨幅进一步走阔且已连续七周上涨，北京、广州挂牌价降幅收窄。全国挂牌价周环比下跌 0.08%，已连续九周下跌；上海挂牌价周环比+0.18%，涨幅走阔0.10pct，当前已连续七周上涨；北京挂牌价周环比-0.07%，跌幅收窄 0.05pct，已连续六周下跌；广州挂牌价周环比下跌 0.09%，跌幅收窄 0.09pct，已连续四周下跌；深圳挂牌价周环比下跌 0.09%，跌幅走阔 0.03pct，已连续两周下跌；节后九周（2026/02/21-2026/04/25），全国挂牌价累计下跌 0.97%，一线城市中仅上海挂牌价上涨，节后九周累计涨幅为 0.51%。 一线城市挂牌量延续下行趋势，供给端压力持续缓解，北京、上海、广州挂牌量降幅均有所扩大。一线城市挂牌量周环比下降 0.31%，降幅扩大 0.13pct，已连续两周下行；北京挂牌量周环比下降 0.68%，降幅扩大 0.27pct，已连续六周下行；上海挂牌量周环比下降 0.55%，降幅扩大 0.08pct，已连续两周下行；广州挂牌量周环比下降 0.17%，降幅扩大 0.01pct，已连续七周下行；深圳挂牌量周环比+0.21%，涨幅回落 0.17pct，节后已连续九周上升。 “银四”变“金四”，成交量同比高增。截至 2026 年 4 月 25 日，北京、广州、深圳二手房定金协议成交量月初至今同比分别增加 35.1%、21.7%、20.3%，周环比分别下降 6.6%、2.7%、1.1%，周环比均转负；上海二手房网签套数（网签滞后定金协议成交半个月至一个月）月初至今同比+25.3%，周环比转负（-3.8%）。 2.新房： 一线城市新房成交整体上行，广州、深圳周环比转正。北京、上海新房成交延续上行趋势，周环比分别增加 6%、5%；广州、深圳新房成交周环比转正，分别增加 35%、47%；北京、上海、广州月初至今累计成交同比分别增加 63%、57%、34%。 ⚫ 我们认为，京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价的止跌回稳，并引领高能级城市的景气度修复，中性预期有望在 2027 年迎来周期底部。由于国际经验看资本市场表现领先核心城市房价底 3-6 个月，大级别地产股β行情或于 26 年 Q4 或 27 年 Q1 启动。此外，一旦确立基本面改善通道，历史包袱轻、具备现金流优势的房企还将在β行情基础上迎来集中度提升带来的α共振行情，建议关注京沪土储占比较高的龙头房企。 ⚫ 此外，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产 REITs 推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 04 月 27 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn 成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性 2026-04-20 实时成交延续回落，上海量价一枝独秀 2026-04-13 如 何 理 解 近 期 楼 市 基 本 面 边 际 变 化 的“同”与“不同”：周期 问底系列 深度（一） 2026-04-10 成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行 2026-04-07 小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑 2026-03-30 小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点 2026-03-23 小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地 2026-03-16 两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显 2026-03-12 两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性 2026-03-05 上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现 2026-03-04 “银四”变“金四”，成交量同比高增 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— “银四”变“金四”，成交量同比高增 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 一：市场表现 ................................................................................................. 4 1.1：香港内房股、港资房企均跑赢恒指 ............................................................................. 4 1.1.1：A 股板块：房地产指数周跌幅 0.98%，跑输沪深 300 4 1.1.2：H 股板