2025年年报点评：减值充分业绩减亏，深耕北京去化稳健

证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 城建发展（600266） 2025 年年报点评：减值充分业绩减亏，深耕北京去化稳健 2026 年 04 月 22 日 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 证券分析师 刘汪 执业证书：S0600526030001 liuwang@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 4.94 一年最低/最高价 4.23/7.50 市净率(倍) 0.57 流通A股市值(百万元) 10,254.17 总市值(百万元) 10,254.17 基础数据 每股净资产(元,LF) 8.74 资产负债率(%,LF) 75.89 总股本(百万股) 2,075.74 流通 A 股(百万股) 2,075.74 相关研究 《城建发展(600266)：2024 年报点评：多因素致利润承压，深耕北京聚焦城改》 2025-04-21 《城建发展(600266)：2023 年报点评：利润率修复业绩扭亏为盈，城市更新业务高效推进》 2024-04-15 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业总收入（百万元） 25,442 30,281 21,848 18,548 17,658 同比（%） 24.94 19.02 (27.85) (15.10) (4.80) 归母净利润（百万元） (951.04) (413.20) 298.75 430.67 545.12 同比（%） (270.17) 56.55 172.30 44.16 26.57 EPS-最新摊薄（元/股） (0.46) (0.20) 0.14 0.21 0.26 P/E（现价&最新摊薄） (10.78) (24.82) 34.32 23.81 18.81 [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：4 月 18 日，公司发布 2025 年年报，全年实现营业收入 302.81 亿元，同比增长 19.0%；归母净利润-4.13 亿元，同比减亏 56.6%。 ◼ 结转修复带动收入改善，利润端仍受减值扰动。2025 年，公司实现营业收入 302.81 亿元，同比增长 19.0%，增长主要来自项目结转放量。归母净利润-4.13 亿元，同比减亏 56.6%，主要由于结转结构改善带动毛利率回升至 20.0%，同比提升 4.1pct，同时投资净收益提升至 9.50 亿元，同比增加 16.72 亿元。此外，公司计提资产减值 34.04 亿元，同比多计提6.61 亿元、公允价值变动收益同比减少 3.60 亿元、所得税费用同比增加4.26 亿元，均影响利润修复。 ◼ 销售端仍在筑底，拿地补仓北京核心资源。公司坚持“去库存、防风险”主线，通过多盘联动、自销自渠及价格优化加快去化，2025 年实现销售金额 140.39 亿元，同比-30.7%，销售均价 29374 元/平方米，同比-32.3%。截至 2025 年末，公司待结转面积 282.44 万平方米，为后续收入确认提供一定支撑。拿地方面，公司延续审慎投资策略，2025 年在北京以低价或低溢价获取北四村、岳各庄、东小口和祈西 4 宗地块，继续夯实核心城市货值储备。 ◼ 杠杆与融资结构持续优化，低成本资金优势凸显。截至 2025 年末，公司资产负债率为 75.89%，同比下降 4.13pct；有息负债 379.12 亿元，同比减少 22.21 亿元；货币资金 85.08 亿元，现金短债比 1.87，整体偿债安全边际保持稳定。同时，公司平均融资成本进一步降至 2.99%，同比下降 72BP，延续行业内较强的融资优势。受销售回款减少影响，2025年经营活动现金流净额 6.23 亿元，同比下降 88.8%。 ◼ 盈利预测与投资评级：尽管公司 2025 年表观利润仍受减值扰动，但开发主业毛利率已出现修复，待结转资源充沛，业绩有望逐步改善。我们预计公司 2026/2027/2028 年归母净利润分别为 2.99/4.31/5.45 亿元，对应 PE 分别为 34.3/23.8/18.8 倍。考虑到公司深耕北京、待结转资源有支撑，融资成本保持低位，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：市场复苏不及预期；销售去化速度慢于预期；行业流动性风险加剧。 -14%-8%-2%4%10%16%22%28%34%40%2025/4/222025/8/212025/12/202026/4/20城建发展沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 公司点评报告 东吴证券研究所 2 / 3 城建发展三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 83,823 73,471 65,341 61,412 营业总收入 30,281 21,848 18,548 17,658 货币资金及交易性金融资产 11,759 12,035 12,609 12,665 营业成本(含金融类) 24,237 17,856 15,268 14,525 经营性应收款项 959 777 663 631 税金及附加 1,454 765 649 618 存货 62,345 53,060 45,202 41,483 销售费用 956 655 556 530 合同资产 1,067 874 742 706 管理费用 528 513 501 477 其他流动资产 7,693 6,725 6,125 5,927 研发费用 24 26 22 21 非流动资产 19,312 19,452 19,585 19,710 财务费用 484 504 438 365 长期股权投资 4,326 4,626 4,926 5,226 加:其他收益 26 26 28 26 固定资产及使用权资产 580 540 493 439 投资净收益 950 437 371 353 在建工程 0 0 0 0 公允价值变动 207 0 0 0 无形资产 0 0 0 0 减值损失 (3,466) (1,500) (800) (600) 商誉 0 0 0 0 资产处置收益 0 2 2 2 长期待摊费用 73 53 33 13 营业利润 315 493 713 904 其他非流动资产 14,333 14,233 14,133 14,033 营业外净收支 6 5 5 5 资产总计 103,135 92,923 84,926 81,122 利润总额 321 498 718 909 流动负债 42,381 34,866 29,426 28,060 减:所得税 985 124 179 227 短期借款及一年内到期的非流动负债 4,562 4,562 4,562 4,562 净利润 (663) 373 5