2025年年报点评：投销稳健聚焦核心，融资回款优势延续

证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 保利发展（600048） 2025 年年报点评：投销稳健聚焦核心，融资回款优势延续 2026 年 04 月 20 日 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 证券分析师 刘汪 执业证书：S0600526030001 liuwang@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 5.94 一年最低/最高价 5.47/9.15 市净率(倍) 0.37 流通A股市值(百万元) 71,104.43 总市值(百万元) 71,104.43 基础数据 每股净资产(元,LF) 16.03 资产负债率(%,LF) 72.26 总股本(百万股) 11,970.44 流通 A 股(百万股) 11,970.44 相关研究 《保利发展(600048)：2024 年报点评：行业龙头地位稳固，积极布局核心城市》 2025-04-29 《保利发展(600048)：2024 年业绩快报点评：计提减值业绩承压，积极调整投资布局》 2025-01-19 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业总收入（百万元） 311,666 308,144 263,207 246,496 235,579 同比（%） (10.16) (1.13) (14.58) (6.35) (4.43) 归母净利润（百万元） 5,001 1,035 1,839 2,389 2,818 同比（%） (58.56) (79.31) 77.75 29.92 17.94 EPS-最新摊薄（元/股） 0.42 0.09 0.15 0.20 0.24 P/E（现价&最新摊薄） 14.53 70.22 39.51 30.41 25.78 [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：4月17日公司发布2025年年报，2025年公司实现营业收入3081.44亿元，同比减少 1.13%；实现归母净利润 10.35 亿元，同比减少 79.31%。 ◼ 结转承压叠加减值计提，利润阶段性承压：公司 2025 年归母净利润大幅下滑，主要受四方面因素影响：1）受结转规模下降、结转单方成本上升影响，毛利率为 12.7%，同比-1.0pct；2）投资收益为-0.31 亿元，同比减少 18.21 亿元，其中联营合营企业的投资收益为-1.44 亿元，同比减少13.62 亿元；3）公司计提资产减值 64.81 亿元，同比多计提 14.28 亿元；4）受结转项目结构影响，少数股东损益占净利润比例同比提升 30.8pct至 79.4%。 ◼ 销售稳居行业第一，投资深耕核心城市：2025 年公司实现销售签约金额2530 亿元，同比-21.7%，销售金额连续三年稳居行业第一；销售均价约20486 元/平方米，同比+13.9%。公司坚定聚焦高能级核心城市，核心城市销售贡献占比达 92%，核心城市市占率提升至 7.9%，同比+0.8pct。投资端，公司 2025 年拓展总地价 791 亿元，同比+15.8%，其中一二线城市拓展总地价占比超 90%，核心城市占比 99%。截至 2025 年末，公司待售面积 5654 万平方米，其中存量项目 4729 万平方米，同比-10.4%，库存结构持续优化。 ◼ 融资优势持续巩固，回款表现优异：截至 2025 年末，公司资产负债率同比下降 2.08pct 至 72.26%，连续五年下行；有息负债 3412 亿元，同比减少 77 亿元；货币资金 1229 亿元，并表口径已售待回笼资金 498 亿元。公司融资成本持续降低，2025 年有息负债综合成本 2.72%，同比下降 38bp。2025 年公司经营活动现金流净额 151.9 亿元，同比+142.7%，连续八年为正；回笼资金 2589 亿元，销售回笼率 102%，连续三年维持100%以上。 ◼ 盈利预测与投资评级：在政策持续发力、行业格局持续优化的背景下，公司依托央企龙头信用优势，投销持续领跑行业，盈利有望持续修复。我们预计公司 2026/2027/2028 年归母净利润分别为 18.39/23.89/28.18 亿元，对应 PE 分别为 39.5/30.4/25.8 倍。考虑到公司销售规模韧性仍强、核心城市土储充沛、融资成本维持行业低位，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。 -38%-32%-26%-20%-14%-8%-2%4%10%16%22%2025/4/212025/8/202025/12/192026/4/19保利发展沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 公司点评报告 东吴证券研究所 2 / 3 保利发展三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 1,007,633 895,231 845,473 807,344 营业总收入 308,144 263,207 246,496 235,579 货币资金及交易性金融资产 123,251 120,802 124,399 129,025 营业成本(含金融类) 268,857 231,833 216,005 205,236 经营性应收款项 23,597 21,521 19,973 18,949 税金及附加 5,740 5,527 5,176 5,065 存货 668,175 574,582 531,012 494,889 销售费用 8,735 8,686 8,381 8,127 合同资产 196 158 148 141 管理费用 4,507 4,343 4,190 4,123 其他流动资产 192,414 178,168 169,941 164,339 研发费用 37 53 49 47 非流动资产 180,659 178,113 176,490 175,796 财务费用 3,912 3,866 3,785 3,651 长期股权投资 94,973 91,973 89,473 87,973 加:其他收益 105 100 100 100 固定资产及使用权资产 10,697 9,951 9,146 8,286 投资净收益 (31) 600 800 800 在建工程 606 616 626 636 公允价值变动 63 0 0 0 无形资产 323 327 330 330 减值损失 (7,069) (5,500) (4,400) (3,800) 商誉 67 67 67 67 资产处置收益 154 80 80 80 长期待摊费用 298 318 338 358 营业利润 9,578 4,179 5,489 6,510 其他非流动资产 73,697 74,862