房地产开发与服务行业26年第13周：价格底部回升，资本市场情绪“奇点”将至

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 38 [Table_Page] 投资策略周报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产开发与服务 26 年第 13 周 价格底部回升，资本市场情绪“奇点”将至 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 南京出台“卖旧买新”贷款贴息政策。本周无中央政策动态，地方政府点状更新，郑州、成都等地优化公积金政策，南京出台“卖旧买新”贷款贴息政策。3 月 24 日，南京发布稳定房地产市场政策措施。一是对 2026 年底前完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额 1%的贴息，二是商业用房购房贷款最低首付比例调整为不低于 30%。 ⚫ 新房市场表现跟上，小阳春热度进一步发酵。房管局网签，49 城新房成交面积本周环比+31.6%，3 月以来同比-14.0%，以春节对齐同比上升 48.1%，同比由负转正；11 城二手网签面积环比+7.5%，同比-1.7%，春节对齐+13.5%，3 月同比-8.4%。中介实时成交环比微降，增速依然维持高位，77 城实时成交套数环比-3.4%，春节对齐成交同比+26%，3 月以来同比+18%，年初以来同比+10.4%，增速走扩。 ⚫ 新房推盘显著增加，二手挂牌持续下降，价格显著好于 24、25 年。本周新房推盘环比+58%，进入 3 月中下旬，开发商供货意愿大幅增强。二手房景气度，140 城市挂牌量环比小幅上涨+0.1%，12 重点城市挂牌量环比-0.3%，24、25 年同期挂牌量均有连续超过 10 周上涨，26年仅上涨 2 周。来访方面，本周环比-0.1%，显著强于季节性，一般到春节后的第四周开始，来访会持续下降，不过今年在较好的小阳春情绪带动下，来访环比下降近一周后，在最近一周又开始逆季节性上升，为后续的成交维持和价格走强奠定了极好的基础。本周 31 城市二手房成交均价为 10448 元/平米，过去一周价格环比+1.4%，明显已经走出上行趋势，较去年年底价格+2.4%，一季度价格表现“稳中有升”。 ⚫ 市场未确定明确方向，基本面企稳地产有望在 4 月带动内需行情。本周 SW 房地产板块下跌 1.4%，与沪深 300 持平，但 30 个申万行业表现中，房地产排在 70%分位（21/30）。16 家主流房企-4.4%，其他房企-0.7%，违约房企-3.3%，本周板块普遍回调，其他地产股主要是转型类企业表现较好。二手房市场景气度的持续性超预期，基本面持续向好，有助于市场信心的恢复，预期差逐步收窄。当前房企估值具备较大修复空间，且基本面走势与股价走势存在较大分歧。我们认为 4月份将是证明 26 年市场趋势的一个时间窗口，一旦市场表现出“淡季不淡”甚至“淡季价格企稳”的趋势，资本市场对于地产及整体内需的信心也会显著加强。依然看好地产板块整体投资机遇。物业板块表现与年报业绩关联性较高，绿城服务、滨江服务等表现较好，港房普遍下降，香港基本面依然强韧，预期波动较大。 ⚫ C-REITs 板块信息汇总及观点：26 年第 13 周 C-REITs 综合收益指数下跌 0.85%，78 单 REITs 中 12 单上涨，本周有 1 单商业不动产 REIT申报，1 单保租房 REIT 过审，三亚亚特兰蒂斯资产申请上市。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期，政策面改善力度不及预期等。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2026-03-29 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 分析师： 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 021-38003768 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，邢莘,胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 -10%-3%4%10%17%24%03/2506/2508/2510/2501/2603/26房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 38 [Table_PageText] 投资策略周报|房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2025A/E 2026E 2025A/E 2026E 2025A/E 2026E 2025A/E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 4.06 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 74.6 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 8.64 2026/3/22 买入 11.65 0.11 0.33 76.1 25.9 11.8 8.9 1.0% 3.0% 保利发展 600048.SH 人民币 5.89 2026/1/26 买入 9.67 0.09 0.28 68.7 21.1 9.4 5.7 0.5% 1.7% 新城控股 601155.SH 人民币 14.12 2026/3/10 买入 18.89 0.30 0.51 46.8 27.8 9.0 8.0 1.1% 1.8% 建发股份 600153.SH 人民币 9.05 2025/11/13 买入 12.43 1.24 1.45 7.3 6.3 6.4 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 3.63 2025/11/7 买入 6.99 0.19 0.44 18.7 8.3 20.1 10.3 2.6% 5.6% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.80 2026/1/11 买入 13.28 0.96 1.12 10.2 8.7 4.3 5.9 9.9% 10.5% 万科企业 02202.HK 港币 2.97 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 51.6 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 中国海外发展 00688.HK 港币 11.90 2025/10/26 买入 16.02 1.34 1.56 7.9 6.8 9.3 8.0 3.7% 4.2%