房地产开发与服务行业26年第12周：楼市热度维持高涨，核心城市企稳可期

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 37 [Table_Page] 投资策略周报|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产开发与服务 26 年第 12 周 楼市热度维持高涨，核心城市企稳可期 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 维持 LPR 不变，多地优化公积金政策。本周中央政策较少，海外局势变化较大，央行维持 LPR 不变。地方政策方面，多地优化公积金政策，内蒙古、深圳等地优化公积金政策，绍兴召开城市发展恳谈会，会上推出购房补贴。现阶段政策主要是地方政府努力，局部提升部分购房者的购买能力。 ⚫ 环比成交规模持续回升，多地二手房单周成交创新高。房管局网签， 49 城新房成交面积本周环比+20.2%，3 月以来同比-14.5%，年初以来-16.5%；11 城二手网签面积环比+16%，同比-3.3%，春节对齐+2.3%，3 月同比-11.4%。中介实时成交不断创新高，78 城实时成交套数环比+8.5%，春节对齐成交同比+24%，小阳春以来累计同比+29%。 ⚫ 新房推盘去化率好转，二手挂牌明显弱于季节性。本周新房推盘环比-22%，本周供应环比下降，单周成交规模高于推盘面积。二手房景气度，140 城市挂牌量环比小幅上涨+0.2%，12 重点城市挂牌量环比-0.2%，24、25 年同期挂牌量均有连续超过 10 周上涨，26 年仅上涨 2周。来访方面，本周环比-2.8%，季节性特点在春节后第四周便会开始下降，26 年周环比降幅要弱于 24、25 年，来访转化率仍维持高位。本周二手房成交均价为 10176 元/平米，与去年年底基本持平，目前价格趋势较强，未来 1 个月有望得到更多的良性价格信息。 ⚫ 土地供应增加，成交同比转负。本周 300 城宅地出让金 215 亿元，环比+2.0%，月同比+46%，年内累计同比-35%。本周土地供给建筑面积720 万方，环比+8.5%，成交 458 万方，单周成交转化率 64%。 ⚫ 市场整体大幅回调，基本面强预期有望在未来一个月逐步形成。本周SW 房地产板块下跌 4.2%，跑输沪深 300 指数 2.0pct。在 30 个申万行业表现中，房地产排在 50%分位（15/30），绝大多数板块本周均出现较大回调。16 家主流房企-4.6%，其他房企-3.7%，违约房企-1.8%。本周主流房地产企业中，跌幅最小的是新城控股、华润置地和中国海外发展集团，年内涨幅较大的低 PS 公司跌幅较大，现阶段 A 股整体走弱，地产旺季数据较强，但市场仍对淡季价格表现存疑，供给侧挂牌数据已经下降，4 月可能会有一轮由基本面认知驱动的价值修复行情。本周物业板块-2.2%，跑输恒生指数 1.5pct，主流物业管理公司中，华润万象涨幅较大，万物云由于业绩影响跌幅较大。香港内房板块本周走平，单周上涨 0.1%，跑赢恒生 0.6 pct，港资房企行情分化，开发类公司表现较好，港房短期受加息预期影响，中期需关注香港楼市。 ⚫ C-REITs 板块信息汇总及观点：26 年第 12 周 C-REITs 综合收益指数下跌 0.06%，78 单 REITs 中 39 单上涨，有 1 单商业不动产 REITs 申报，2 单基础设施 REITs 通过审核。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期，行业政策面改善力度不及预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2026-03-22 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 SFC CE No. BVB342 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 分析师： 李怡慧 SAC 执证号：S0260524040001 SFC CE No. BVI219 021-38003636 liyihui@gf.com.cn 分析师： 辛恬 SAC 执证号：S0260524080001 021-38003767 xintian@gf.com.cn 分析师： 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 021-38003768 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，邢莘,辛恬,胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] -14%-6%1%9%16%24%03/2506/2508/2510/2501/2603/26房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 37 [Table_PageText] 投资策略周报|房地产 [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 4.34 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 79.7 13.6 10.1 -4.1% 0.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.03 2025/11/3 买入 12.00 0.11 0.53 79.5 17.0 11.3 9.5 1.0% 4.4% 保利发展 600048.SH 人民币 6.16 2026/1/26 买入 9.67 0.09 0.28 71.9 22.1 9.4 5.7 0.5% 1.7% 新城控股 601155.SH 人民币 14.79 2026/3/10 买入 18.89 0.37 0.51 40.4 29.1 9.0 8.0 1.3% 1.8% 建发股份 600153.SH 人民币 9.10 2025/11/13 买入 12.43 1.24 1.45 7.3 6.3 6.4 6.5 4.8% 5.3% 华发股份 600325.SH 人民币 3.85 2025/11/7 买入 6.99 0.19 0.44 19.8 8.8 20.1 10.3 2.6% 5.6% 滨江集团 002244.SZ 人民币 10.20 2026/1/11 买入 13.28 0.96 1.12 10.6 9.1 4.3 5.9 9.9% 10.5% 万科企业 02202.HK 港币 3.15 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 54.5 13.6 10.1 -4.1% 0.3%