房地产行业周报：两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显

有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 房地产行业 ⚫ 周观点： 2026 年政府工作报告基本延续了去年底中央经济工作会议对房地产的相关表述，无新增变化。年初以来，由于《求是》等官媒的持续发文，引发了部分投资人对政策思路转向的期待，市场政策预期较高，而我们一直旗帜鲜明地表达政府思路并未发生变化。考虑到政府对房地产金融风险的有效控制，以及新质生产力在产业结构中的影响力逐年增强，我们认为政府有充分定力长期保持房地产政策思路的一贯性，也即防风险、保民生和去金融化。此次两会表态符合我们一直以来的观点判断。我们认为，下一阶段可能的政策重心或将围绕民生属性较强的城市更新和保障房展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限以及落户资格宽松等，公积金贷款政策亦有望迎来调整，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地难度。需要指出的是，由于过去 5 年量价的深度调整，参考国际经验国内多数基本面指标已回归均衡区间，我们认为即便没有超常规政策刺激，房地产市场也有望在 1-2 年内止跌回稳，建议市场将关注视角从政策博弈切换至景气度跟踪和周期拐点判断上。 ⚫ 周度跟踪： 1.二手房：上海挂牌价微降。上海挂牌价周环比下降 0.2%，降幅与上周基本持平，“沪七条”有望催化潜在需求加速入市，“小阳春”资产价格表现是全年胜负手；挂牌量节后季节性回升。一线城市挂牌量周环比+0.75%，涨幅扩大 0.39pct，其中上海挂牌量周环比+1.82%，涨幅扩大 0.63pct；新政叠加传统置业旺季，上海二手房单日成交创近一年新高，新政至今二手房累计成交农历同比大幅增长。3 月 8 日上海二手房单日成交 2053 套，创近一年新高；“沪七条”颁布以来二手房成交增长明显，新政至今（2026/02/26-2026/03/08）二手房累计成交农历同比增长 49.9%；分线城市二手房成交逐步回升，一线城市表现亮眼。一线城市二手房成交周环比+83%、月同比+34%；二线城市二手房成交周环比+62%、月同比+69%；北上广深二手房成交周环比分别增长 82%、71%、118%、125%。 2.新房：节后新房成交回暖，上海新房成交周环比大增。我们跟踪的十个样本城市新房成交周环比+91%，其中一线城市周环比+107%，上海周环比+86%。 ⚫ 节前板块走势强于大市，主要动力是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格切换，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础，通胀修复预期和充裕的流动性环境也催生了所有顺周期行业的行情。尽管节后交易行情有所降温，两会地产表述亦没有超预期，但从前瞻指标判断今年楼市小阳春行情确定性较高，叠加 4 月政治局会议仍有一定政策预期，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们看好行业脉冲行情短期或仍可持续。中期维度，若小阳春结束后楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产 REITs 推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 投资建议与投资标的 核心观点 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026 年 03 月 12 日 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn 两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性 2026-03-05 上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现 2026-03-04 春节楼市走势平稳，重申关注香港地产 2026-02-25 把握长期趋势，拥抱短期行情 2026-02-11 两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显 看好（维持） 房地产行业行业周报 —— 两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 目 录 一：市场表现 ................................................................................................. 4 1.1：A/H 房地产指数下跌，均跑输比较基准 ...................................................................... 4 1.1.1：A 股板块：房地产指数周跌幅 4.09%，跑输沪深 300 指数 4 1.1.2：H 股板块：香港内房股、港资房企指数周跌幅 4.76%、4.88%，跑输恒指 5 1.2：个股表现 .................................................................................................................... 5 1.2.1：A 股个股表现：西藏城投周涨幅 11.65% 5 1.2.2：H 股个股表现：港资房企普跌，新世界发展周跌幅 12.80% 6 二：二手房周度跟踪 ...................................................................................... 7 2.1：挂牌价：上海延续跌势，降幅环比持平 ..................................................................... 7 2.2：挂牌量：节后上海涨幅明显 ....................................................................................... 8 2.3：成交量：新政叠加传统置业旺季，上海二手房单日成交创近一年新高 ..................... 10 2.4：议价率：买卖双方趋于理性，一线城市整体议价率月环比下降 ................................ 12 三：新房周度跟踪 ........................................................................................ 13 3.1：成交：节后整体回暖，周环比大幅上升 ................................................................... 13 3.2：库存及去化：库存总量微增，一线周环比转正 .