房地产行业第10周周报(2026年2月28日-2026年3月6日)：新房、二手房成交同比降幅收窄；政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 3 月 10 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 10 周周报（2026 年 2月 28 日-2026 年 3 月 6 日） 新房、二手房成交同比降幅收窄；政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障” 新房成交面积环比由负转正、同比降幅收窄；二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；新房库存面积环比上涨，同比下降；去化周期同环比均上涨。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比降幅较上周收窄。第 10 周 40 城新房成交面积 157.2 万平，环比上升66.0%，同比下降 30.0%，同比降幅较 8-9 周收窄 49.1 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 115.6%、70.1%、31.7%，同比增速分别为-27.7%、-20.2%、-55.1%，同比降幅较 8-9 周分别收窄了 56.1、54.6、27.1 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。第 10 周 18 城二手房成交面积 151.6 万平，环比上升 77.3%，同比下降 32.0%，同比降幅较 8-9 周收窄 45.5 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 104.6%、69.2%、68.4%，同比增速分别为-14.1%、-36.9%、-55.1%，同比降幅较第 8-9 周收窄 63.4、43.3、15.8 个百分点。  新房库存面积环比上涨，同比下降;去化周期同环比均上涨。截至第 10 周末，12 城新房库存面积 11259万平，环比增速为 0.1%，同比增速为-3.9%；去化周期 22.1 个月，环比上升 0.8 个月，同比上升 8.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 21.1、20.6、63.8 个月，一、二线城市环比分别上升0.7、1.0 个月、三四线城市环比下降 1.2 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 5.9、9.9、28.1 个月。  土地市场环比均量价齐涨，同比均量价齐跌；溢价率环比上涨，同比下降。第 9 周百城全类型成交土地规划建面为 1418.0 万平，环比上升 1293.6%，同比下降 16.0%；成交总价 301.6 亿元，环比上升 5763.9%，同比下降 36.4%；楼面均价 2127 元/平，环比上升 320.8%，同比下降 24.3%；土地溢价率为 1.7%，环比上涨 1.7 个百分点，同比下降 0.6 个百分点。  房企国内债券发行量环比上涨，同比下降。第 10 周房地产行业国内债券总发行量 147.1 亿元，环比上升584.1%，同比下降 29.2%。总偿还量为 125.9 亿元，环比下降 4.4%，同比下降 22.2%；净融资额为 21.2亿元。  板块相对收益有所下降。第 10 周房地产行业绝对收益为-4.1%，较上周下降 4.7pct，相对收益（相对沪深 300）为-3.0%，较上周下降 2.6pct。房地产板块 PE 为 25.77X，较上周下降 1.09X。 政策  政策：3 月 6 日《政府工作报告》发布。房地产相关方面的核心亮点有二：  1）首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，后续政策可期。初婚初育家庭对于住房的需求较为刚性，若后续有相关政策出台，受惠家庭数量可观，对于减轻初婚初育家庭婚育成本、降低生活压力、提升年轻群体生育和购房意愿均能起到积极影响。我们认为相关可行的举措有：发放额外的购房补贴；适当提高公积金最高贷款额度；享受额外的利率优化；优化住房套数认定标准；通过保障房提供实质性住房支持等。除此以外，报告还提出“支持多子女家庭改善性住房需求”，我们认为，未来对多孩家庭的购房政策应更多考虑实际需求，更精细化、重效果，侧重在置换优惠上（面积更大、功能性更强的房子）。本次报告同时提及“加强初婚初育家庭住房保障”、“支持多子女家庭改善性住房需求”，基本已经全面覆盖了有子女家庭的住房需求，将住房政策与人口生育政策融合，是积极应对人口发展新形势、构建生育友好型社会、稳定房地产市场的重要创新举措。  2）报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，从“加快构建”到“深入推进”措辞转变体现了现阶段房地产新模式大框架已基本形成，行业转型带来的制度、政策监管、参与主体的转型也将加速落地。  本次政府工作报告还提及了其他房地产方面的内容，例如“着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去库存、优供给”、“深化住房公积金制度改革”、“优化保障性住房供给”、“进一步发挥‘保交房’的白名单制度作用，防范债务违约风险”、“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”、“高质量推进城市更新, 稳步实施城镇老旧小区、城中村等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施”，基本延续了过去会议的提法。  我们认为本次政府工作报告在房地产相关部分基本符合前期市场预期，内容囊括较往年更加全面、更加精细化、更有针对性，同时，也不乏创新型的增量政策方向。后续房地产行业供需两端政策均有进一步落地的预期，从而起到改善市场预期、推动房地产市场回稳的效果。其中，需求端包括初婚初育家庭住房需求、多子女家庭住房需求、公积金制度改革等，供给端政策包括城市更新、盘活存量、收储、“好房子”建设等，此外，房地产基础及配套制度建设也有望加速推进。 投资建议  我们认为，2026 年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配