房地产行业：核心城市二手房价格好转

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 2291.85 52 周最高 2436.17 52 周最低 1870.99 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《房企融资环境边际改善 拿地主力仍为央企》 - 2026.02.03 房地产行业报告 （2026.2.2-2026.2.8） 核心城市二手房价格好转 ⚫ 投资要点 本周政策层面延续“稳预期”基调，中央与地方协同发力。中央层面，国新办强调“盘活闲置土地房屋”“推进农村集体经营性建设用地入市”，但明确禁止用于商品住房建设；地方层面，福建出台“库存超 24 个月暂停供地”“房票安置+共有产权购房”等措施，上海试点收购二手房用于保障性租赁住房（优先内环内“老破小”），南京推动“房票全城通兑”，政策精准度提升。核心城市二手房价格好转，持续跟踪二手端信心修复-挂牌/议价改善-成交结构上移的链条。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 123.24万方，本年累计新房成交面积为 870.59 万方，累计同比-3.6%。30 大中城市近四周平均成交面积为 131.24 万方，同比-18.5%，环比+0.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为 39.33 万方，同比+33.7%，环比+1.5%，二线城市近四周平均成交面积为 62.35 万方，同比+16.8%，环比+1.2%，三线城市近四周平均成交面积为 29.57 万方，同比+5.7%，环比-1.1%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7883.7 万方，同比-5.38%，环比-0.25%，14 城去化周期为 19.89 个月，其中一线城市去化周期为14.2 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 221.16 万方，本年累计二手房成交面积为 1330.26 万方，累计同比+27.8%。20城近四周平均成交面积为 233.48 万方，同比+27.8%，环比+0.6%。截至 2026/1/26 全国城市二手房出售挂牌量指数为 3.91，环比-1.5%，挂牌价指数为 147.05，环比+0%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 23 宗，成交住宅类土地数量为 34 宗，新增供应商服类土地数量为 64 宗，成交商服类土地数量为 39 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 1.33，平均商服类土地成交数量/供应数量为 1。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为 4501 元/平方米，溢价率为 2.21%，环比-0.23pct，成交商服类土地楼面均价为 2813.75 元/平方米，溢价率为 2.76%，环比-0.47pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨 0.01%，沪深 300 指数下跌 1.33%，房地产指数跑赢沪深 300 指数 1.34pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌 0.78%，恒生综合指数下跌 3.22%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数 2.44pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 -11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%22%2025-022025-042025-072025-092025-112026-02房地产沪深300发布时间：2026-02-09 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 .................................................. 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6 图表 11： 100 大中城市土地供销比 ............................