房地产行业周度观点更新：地产股的价值中枢在哪儿？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨行业周报丨房地产 [Table_Title] 地产股的价值中枢在哪儿？ ——房地产行业周度观点更新 报告要点 [Table_Summary]DCF 框架下，老货去化周期和老货净利率、新货去化周期和新货净利率、稳态净利率、权益周转率、贴现率等指标是影响价值中枢的关键因子，资产减值只是财务口径的盈利平滑。对于典型房企而言，稳态净利率可能在大个位数区间，权益周转率在 2X 上下，如果贴现率为 10%左右，则稳态市净率有可能超过 1X；如果老货去化周期在 5 年左右，则折现值约 0.68。在下行周期销售净利率不为负的情况下，0.6X-0.7X 的市净率是有安全边际的。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 侯兆熔 SAC：S0490520040001 SAC：S0490525060001 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 地产股的价值中枢在哪儿？ ——房地产行业周度观点更新 行业研究丨行业周报 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 核心观点 止跌回稳的政策目标对市场预期曾有明显提振，但去年 4 月以来边际下行压力再次加大，政策阈值逐步临近，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。 周度核心内容跟踪 市场：本周长江房地产指数+0.08%，相对沪深 300 的超额收益为+1.41%，行业排名相对居中（18/32）；年初至今长江房地产指数+5.87%，相对沪深 300 的超额收益为+5.57%，行业排名相对居中（12/32）。本周房地产板块表现尚可，开发类以上涨为主，收租类、物管类有涨有跌。 政策：国新办会议就锚定农业农村现代化、扎实推进乡村全面振兴有关情况进行讨论。 中央：国新办召开新闻发布会，要依法盘活用好闲置土地和房屋，有序推进农村集体经营性建设用地入市，赋予农民更加充分的财产权益，创造条件多渠道增加农民财产性收入；同时，要守好底线和红线，严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房，严查严防违法违规购买农房宅基地，加强农房租赁规范管理。地方：福建发布稳定市场相关意见，重点包括：1）优化市场供给，库存超 24 个月暂停供地；提升住房供给，加快项目开工与融资；推进好房子建设等。2）支持住房消费，加快实施房票安置与共有产权购房；实施购房补贴等。3）深化住房“以旧换新”，鼓励市场化主体收购存量房，政府可指定国企收购用于保障性住房等。 销售：样本城市农历备案同比二手表现更好。 样本城市农历备案同比二手表现更好。37 城新房成交面积四周滚动同比+3.6%，16 城二手房成交面积四周滚动同比+62.5%，受春节错位影响较上周提升较大；年初至今 37 城新房成交面积累计同比-14.5%，16 城二手房成交面积累计同比+30.8%。农历同比，除夕前第 15~9 天，新房 37 城/一线 4 城/二线 16 城/三四线 17 城备案同比分别-35%/-28%/-38%/-37%，二手 16城/一线 2 城/二线 9 城/三四线 5 城备案同比分别-9%/-14%/-11%/+48%。 当周热点：地产股的价值中枢在哪儿？ 地产股定价，净资产和 NAV 都有瑕疵，前者代表“过去”的积累，后者代表净资产及“现在”的项目，均隐含清算视角或有限经营假设，而非面向“未来”的估值；DCF 框架下，老货去化周期和老货净利率、新货去化周期和新货净利率、稳态净利率、权益周转率、贴现率等指标是影响价值中枢的关键因子，资产减值只是财务口径的盈利平滑。下行阶段，老货去化周期和新货去化周期共同决定销售结构，老货大多面临亏损压力，而新货一般具备个位数净利率，所以存货结构调整很重要；通常情况下，销售净利率不至于为负，这意味着房企在下行周期并没有毁灭价值。对于典型房企而言，稳态净利率可能在大个位数区间，权益周转率在 2X 上下，如果贴现率为 10%左右，则稳态市净率有可能超过 1X；如果老货去化周期在 5 年左右，则折现值约 0.68。在下行周期销售净利率不为负的情况下，0.6X-0.7X 的市净率是有安全边际的。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《不动产的价值和价格——房地产行业周度观点更新》2026-02-01 •《周期调整的下半场——房地产总量预测框架及趋势展望》2026-01-30 •《去年销量降幅收窄，关注今年重要政策节点——2025 年统计局房地产数据点评》2026-01-23 -20%-3%13%30%2025/22025/62025/102026/2房地产沪深3002026-02-08%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 行业周报 图 1：本周长江房地产指数涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所 图 2：本周地产板块个股涨跌幅情况 资料来源：Wind，长江证券研究所（注：“市值”对应 2 月 6 日） 行业周度涨跌幅(长江房地产指数)0.08%超额收益(相对沪深300)1.41%周度涨跌幅长江行业排名18/32年初以来行业累计收益(长江房地产指数)5.87%年初以来累计超额收益(相对沪深300)5.57%累计收益排名12/32证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来证券代码证券简称市值（亿元）本周本月年初以来3840.09%0.09%14.03%100-1.20%-1.20%2.94%222-0.80%-0.80%2.23%600325.SH华发股份1224.23%4.23%5.21%0873.HK世茂服务156.25%6.25%15.25%1503.HK招商局商业房托130.80%0.80%1.61%600048.SH保利发展8362.50%2.50%14.43%2669.HK中海物业1302.07%2.07%-1.77%2191.HK顺丰房托20-0.72%-0.72%-1.07%600266.SH城建发展1202.49%2.49%13.61%6626.HK越秀服务330.83%0.83%0.00%0405.HK越秀房产信托基金39-1.18%-1.18%-2.33%600383.SH金地集团1502.15%2.15%8.50%1209.HK华润万象生活9430.09%0.09%7.96%0823.HK领展房产基金816-2