高经济租金导致珀斯供应短缺

2026年q1来源：Cbus Property点击此处订阅对珀斯中央商务区一座高端办公楼的经济租金估算远高于当前和预测的租金水平。表明了发展可行性上的严重制约，这将导致未来几年新办公供应的枯竭。高经济租金导致珀斯供应短缺$1,280$88046% 2关键洞察当前租金预测高经济租金导致珀斯供应短缺当前经济地租经济差距和预租阿里斯特尔·里德 高级经济学家，研究与咨询经济租金急剧上升经济租金高于预期租金目前珀斯中央商务区新建高端写字楼的经济租金估计为1280元/平方米（净面租），自2021年第一季度以来上涨了100%。这是2028年第四季度可开发项目所需的租金。随着主要租金上涨，它们将逐渐缩小与经济租金的差距，预计到2030年左右差距将完全缩小。这意味着，直到2030年以后，几乎不会，或者说完全没有，重大新项目交付。驱动更高开发成本的几个因素经济租金预计将高于开发完成后的租金预测水平46%——假设建设于2025年第四季度开始。经济租被推高更高建造成本、利率上升、收益率走软（以及由此导致的资产估值下降）和激励增加的组合。开发管道已经萎缩，因为开发人员发现难以满足可行性标准。目前没有在建的新供应预计在2025年将完成。开发管道已经变窄预计2026年和2027年全年的收益率将收窄，但这将被不断上涨的建筑成本所抵消。预计经济租金在2030年之前将保持相对稳定，为1280美元。发展预测到2030年左右才能实现可行性预测租金估计为 880 美元/平方米。这是如果租金每年增长 3%，2028 年第四季度竣工时珀斯中央商务区的预测溢价租金。经济租金估计为每平方米1280美元。这是在2028年第四季度完工时所需的租金，以便在珀斯CBD建造一座新的高端写字楼成为可行。经济租金预计将保持稳定若于2025年第四季度开始建设，当前经济租金较预测租金高46%。自2021年以来，经济租金因成本上涨和市场压力的双重影响而飙升，这阻止了新办公楼的开发。由于没有新的供应量在建，未来几年珀斯中央商务区的办公租金有望迎来一段强劲的增长期。 302004006008001,0001,2001,400200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025-60%-40%-20%0%20%40%60%200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025自2021年以来急剧上升珀斯中央商务区的经济租金接近顶峰来源：Knight Frank 研究高经济租金导致珀斯供应短缺经济租金远高于预期租金来源：Knight Frank 研究经济租金与预测租金的差异（%，经济租金除以预测租金）经济租金有所上升经济租预测租金经济租金 > 预测租金历史上经济租金与预期租金之间存在的巨大差距，突显了当前市场环境下新办公楼开发实现财务可行性的挑战。因此，CBD新办公楼供应的管道已大幅缩减，预计只有在差距缩小到2030年左右时，才会有很少的开发项目推进。珀斯中央商务区的经济租金近年来大幅超越了高端办公租金的增长。自2021年第一季度以来，经济租金激增了100%（翻了一番），而高端租金仅为22%。截至2025年第四季度，平均高端办公租金为803美元/平方米。展望未来，一项假设年增长率为3%的预测显示，到2028年第四季度项目竣工时，高端租金将达到880美元/平方米，远低于维持运营所需的经济租金。经济租金——即新建开发项目变得可行的租金水平——自2021年以来由于建设成本、利率、收益率和激励措施的显著上升而急剧上涨。在建模经济租金时，我们假设在建设期间， premium珀斯CBD办公楼的收益率保持在其当前水平稳定不变。假设竣工的建筑以低于CBD（CBD）中 premium 资产的当前平均收益率25个基点（6.9%）的价格出售，以反映新建建筑溢价（有关方法的更多详细信息，请参见第5页）。这意味着当前和预测保费租金远低于我们估计的经济租金。在第四季度2025年，经济租金比开发完成时的估算租金高46%，且比当前溢价租金高出60%。估算项目完成时珀斯中央商务区高端开发所需的经济租金与预测租金[当前ma 市场租金加3%年增长，3年内] (/平方公尺，净标价租金)在2025年第四季度，对于珀斯中央商务区一座新的高端办公楼——本季度开始建设，建设周期为三年——我们预计竣工时的经济租金为1280元/平方米（净临街租金）。也就是说，开发商需要在租赁的第一年（从2028年第四季度开始）在整个建筑中获得1280元/平方米的平均租金，才能被认为可行——定义为业主获得10%的项目内部收益率经济租金现已远超预期租金 40%10%20%30%40%50%60%70%80% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%010020030040050060070080090020052010201520202025 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20102015202020250%1%2%3%4%5%6%7%8%9%20052010201520202025 来源：Knight Frank 研究所，Rawlinsons更高的建造成本增加成本来源：Knight Frank 研究所，ABS来源：Knight Frank Research，RBA珀斯中央商务区租金受激励措施影响而下滑高经济租金的驱动力珀斯中央商务区主要收益率和RBA现金利率（%）建造成本急剧上升租赁增长未能抵消这些因素高经济租金导致珀斯供应短缺收益率和利率上升建筑成本指数年增长率 (%)来源：Knight Frank 研究提高产量降低资本价值主险收益率现金利率珀斯国家珀斯中央商务区甲级办公室租金（$/sqm）和奖励（%，净）网络租金（左栏）激励（右侧）净有效租金（左方）建筑材料成本迅速攀升建筑成本通胀率，2021年第一季度 - 2025年第三季度（同比增长百分比）收益率——通过其对资本价值的影响——是决定新开发可行性的关键因素，较低的收益率会推高已完工项目价值，而较高的收益率则会降低价值。2022-24年期间收益率大幅上升，因为较高的利率和融资成本降低了投资者的需求，平均珀斯中央商务区甲级办公楼的收益率从2021年的6.5%上升到2025年的7.6%。随着市场开始复苏，收益率已开始逐渐下降，但仍比2021年第一季度水平高110个基点。自2022年起，澳大利亚储备银行（RBA）为促使经济从疫情中复苏，实施了数十年来最大规模、最快速度的利率上调以抑制通货膨胀。从2021年第一季度至2023年第四季度，现金利率上升了425个基点，两年期掉期利率上升了380个基点，显著提高了业主/开发商的融资成本。对于新的写字楼项目，更高的借贷成本提高了门槛利率并收紧了可行性。利率自那以后有所下降，但与过去十年的现金利率相比仍然处于高位。利率上升以抑制通货膨胀，提高借贷成本近年来，珀斯中央商务区经历了强劲的租金增长，优质净有效租金自2021年第一季度以来上涨了30%（每年增长5.4%），达到近10年来的高