房地产行业：美国次贷危机下的房地产市场

｜证券研究报告｜2 0 2 6 . 1 . 1 8美国次贷危机下的房地产市场由子沛S0740523020005 youzp@zts.com.cn侯希得S0740523080001houxd@zts.com.cn目录CONTENTS专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信中 泰 证 券 研 究 所次贷危机情况简介次贷危机救市政策及效果风险提示CONTENTS目录CCONTENTS专 业 ｜ 领 先 ｜ 深 度 ｜ 诚 信中 泰 证 券 研 究 所1次贷危机情况简介4次贷危机前美国房价指数同比增速处于上升趋势，1990年同比降低1.28%，2005年同比增速最高，达14.44%。2004-2005两年美国总体上涨28.72%，同期美国实际GDP仅上涨7.25%。美国房价指数从2007年-2012年下跌约26%，随后止跌回升，于2016年突破2007年高点。1994年前，美国房屋自有率稳定在64%左右。1994年后，在政策推动下，美国房屋自有率开始上升，于2004年见顶，达到69%，明显高于历史均值。2004年后又逐步降低。2016年房价创历史新高时，房屋自有率重新降至63.4%，回归1984年-1994年均值附近。1.1.美国房价及房屋自有率来源：美联储经济数据库，中泰证券研究所来源：美联储经济数据库，中泰证券研究所606162636465666768697019841986198819901992199419961998200020022004200620082010201220142016美国房屋自有率（%）-15-10-5051015200501001502002501990/011991/061992/111994/041995/091997/021998/071999/122001/052002/102004/032005/082007/012008/062009/112011/042012/092014/022015/072016/12标普/Case-Shiller房价指数同比增速（%）图表：1990年-2017年美国房价指数及同比增速图表：1984年-2016年美国房屋自有率5城市组A包括美国房地产市场活跃的大都市区，投机属性更强，2000年-2006年房价最多上涨134.1%，2006年-2011年房价最多下跌41.3%，2017年突破次贷危机高点。城市组B包括美国房地产市场较弱的大都市区，2000年-2006年房价最多上涨30.5%， 2006年-2012年房价最多下跌23.2%，2015年突破次贷危机高点。1.2.美国房价的地理特征来源：FHFA，中泰证券研究所注：城市组A包括拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、奥克兰、菲尼克斯、圣地亚哥、旧金山、华盛顿特区，2000年=100来源：FHFA，中泰证券研究所注：城市组B包括亚特兰大、克里夫兰、丹佛、底特律、印第安纳波利斯、明尼阿波利斯、孟菲斯，2000年=100城市组来源：The Local Wreckage of Global Capital: The Subprime Crisis, Federal Policy and High-Foreclosure Neighborhoods in the US-30-20-1001020300501001502002503002000/012001/012002/012003/012004/012005/012006/012007/012008/012009/012010/012011/012012/012013/012014/012015/012016/012017/01城市组A房价指数同比增速（%）-15-10-50510150204060801001201401602000/012000/122001/112002/102003/092004/082005/072006/062007/052008/042009/032010/022011/012011/122012/112013/102014/092015/082016/07城市组B房价指数同比增速（%）图表：2000年-2017年美国城市组A房价指数同比增速图表：2000年-2016年美国城市组B房价指数同比增速61997年-2006年，10城房价指数增速高于全国房价指数，2007年-2010年下跌幅度也大于全国房价指数。2011年后，两者增速较为接近。按州来看，美国按揭贷款逾期率2008-2009年均值与2010-2015年均值相比，差值最高的10个洲分别为：内华达、佛罗里达、亚利桑那、密歇根、加利福尼亚、佐治亚、印第安纳、科罗拉多、伊利诺伊、华盛顿特区。城市组A的房地产市场活跃城市全部位于这10个州。1.3.美国房价指数和贷款逾期率的地理特征来源：美联储经济数据库，中泰证券研究所注：10城包括美国10个传统大城市：波士顿、芝加哥、丹佛、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、纽约、圣地亚哥、旧金山、华盛顿特区来源：CFPB，中泰证券研究所图表：1990年-2015年美国房价指数同比增速图表：2008年-2009年美国本土按揭贷款逾期率变化TOP10州-25-20-15-10-505101520251990-01-011992-01-011994-01-011996-01-011998-01-012000-01-012002-01-012004-01-012006-01-012008-01-012010-01-012012-01-012014-01-0110城同比增速（%）全国同比增速（%）7从美国房价收入比来看，1990年至1996年美国房价收入比缓慢下降，1990年比1997年高约8.8%，1997年后快速增长，2006年较1997年高43.0%。美国房价收入比于2012年见底后，逐渐反弹。2016年房价创历史新高时，房价收入比仅为历史峰值的79.9%。从美国房价租金比来看，1990年至1998年美国房价租金比缓慢下降，1990年较1998年高约12.4%，1998年后快速增长， 2006年较1998年高29.2%。美国房价租金比于2012年见底后，逐渐反弹。 2016年房价创历史新高时，房价收入比仅为历史峰值的78.7%。1.4.美国房价收入比及房价租金比来源：OECD，中泰证券研究所注：2000年=100来源：OECD，中泰证券研究所注：2000年=100图表：1990年-2016年美国房价收入比指数图表：1990年-2016年美国房价租金比指数80901001101201301401990/1/11991/6/11992/11/11994/4/11995/9/11997/2/11998/7/11999/12/12001/5/12002/10/12004/3/12005/8/12007/1/12008/6/12009/11/12011/4/12012/9/12014/2/12015/7/1房价租金比指数80901001101201301401990/11991/61992/111994/41995/91997/21998/71999/122001/52002/102004/32005/82007/12008/62009/11