广州甲级写字楼市场季度报告

knightfrank.com.cn/research2025年 第四季度本报告重点关注广州甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息广州甲级写字楼市场季度报告年末改善，全年承压2025年第四季度，广州甲级写字楼市场在“供给收窄+年末成交释放”的共同作用下，短期指标出现边际改善：当季新增供应仅约0.5万平方米，净吸纳量升至56,433平方米（年内最高），空置率环比回落0.5个百分点至17.0%；租金仍下行，但跌幅收窄，平均净有效租金环比下降1.7%至118.7元/平方米/月。这意味着市场尚未“转势”，但价格与去化的调整方式正在从简单的全面降价，逐步转向“以条款换成交”的精细化博弈。 供 需 层 面，四 季 度 成 交 结 构 显 示 需求仍以“换楼、降本、提质”为主。行业方面，TMT继续占据主导（63.9%），金融（24.8%）与专业服务（11.3%）跟随；交易类型上，搬迁类成交占比约83%，其中近四成为扩租型搬迁，新设立需求占比约10%。这说明企业总体仍谨慎，但并非完全停滞：在控制成本的前提下，优质楼宇、灵活条款与更匹配的区位，仍能吸引“升级+局部扩张”的真实成交。全年维度下，供需缺口仍是主线：2025年新增供应约48.2万平方米，而全年净吸纳量约12.1万平方米，供给集中入市对空置率形成持续压力。 投资市场方面，交易活跃度仍处低位但呈现“可成交资产先成交”的特征。四季度写字楼大宗交易仅1宗、成交额约人民概览和展望币1.2亿元，全年累计约人民币37.5亿元，同比小幅回升。 展望2026年，压力仍主要来自供给端：已知待入市供应约140万平方米，且集中在金融城与琶洲，意味着租金与去化仍将持续面临竞争。在这一背景下，市场更可能呈现两点特征：其一，租金竞争将继续存在，但更集中体现在定向让利与条款组合（免租、装修补贴、灵活租期等）而非全面降价；其二，空置率的走势更取决于新增供应的实际入市节奏与项目预租兑现度，短期内“以条款换去化”仍将是业主策略的重心。 图二：2025-2028各区域新增甲级写字楼面积珠江新城广州南站白鹅潭琶洲金融城02004006008001,0001,2001,4001,6002025202620272028千平方米资料来源: 莱坊研究部图一：广州甲级写字楼市场参考指标[1] 资料来源: 莱坊研究部[1] 租金为平均净有效租金 2025年第四季度新增供应5,0002025年第四季度净吸纳量56,433平方米2025年第四季度租金118.7元/平方米/月2025年第四季度空置率17.0%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：0.5个百分点1.7%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：平方米租金下行，分化加深租金走势第四季度，广州全市写字楼市场租金延续下行趋势，环比下滑1.7%至118.7元/平方米/月，但降幅已收窄至全年最低，价格调整从“急跌”转向“缓释”。回顾全年，甲级写字楼平均租金的下行节奏呈现阶段性放缓，不过波动幅度仍处于近十年高位：一方面业主通过更灵活的条款维持去化，另一方面需求端对成本与品质的取舍更为谨慎，使得市场在“止跌修复”与“继续承压”之间反复拉扯。从子市场看，金融城租金相对坚挺，其余板块普遍录得回落。琶洲跌幅最为明显（环比-3.6%），主要因区域内多个早期入市的大体量项目为在年末加速去化，租金让利策略更为进取，实际成交中让步幅度在个别项目可放大至约10%，并叠加免租、装修补贴等组合条件，显著拉低有效租金。珠江新城、天河北、越秀跌幅维持在1%–2%，更多是延续年内已完成的价格重估后的“顺势微调”：在空置仍可控的前提下，业主倾向通过条款优化与定向折让来促成成交，而非再进行一次明显的租金调整；成交结构上也更偏向预算可控、决策周期短的续租与升级搬迁需求。展望2026年，广州甲级写字楼预计仍图三：广州甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部110120130140150160170180190201420152016201720182019202020212022202320242025Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4人民币/ 平方米/月资料来源：莱坊研究部表一：广州甲级写字楼各细分市场参考指标，2025年第四季度子市场租金租金环比变幅空置率空置率环比变幅人民币 / 平方米 / 月人民币 / 平方米 / 天天河北116.13.8↓1.4%7.5%↑0.3%珠江新城135.04.4↓1.2%13.8%0.0%越秀100.83.3↓1.2%10.0%↓0.4%琶洲103.53.5↓3.6%23.6%↑1.2%金融城93.33.1↓0.2%58.8%↓1.2%有超过140万平方米 新增供应入市；即便部分项目可能转为销售或以自用为主，整体增量压力依然不轻。在市场尚处于 “先稳住、再修复”的阶段，租金下行的惯性短期难以彻底扭转，价格竞争预计仍会持续，但其表现方式更可能从“全面降价”转向“更精细的定向让利”——通过锁定重点行业与关键客户、以免租/装修/灵活租期等方式换取签约与入住。基准情景下，上半年租金仍偏弱；下半年能否走稳，将更取决于新增供应的实际入市节奏、核心楼宇的预租与去化表现，以及企业端办公成本预算的边际变化。表二：甲级写字楼主要租赁成交，2025年第四季度区域项目租户面积（平方米）交易类型智慧城宏大智慧谷广东省天垣科技有限公司5,455搬 迁 并 扩 租珠江新城粤海金融中心中信金融资产3,500搬 迁金融城天际广场智算信息2,200搬 迁珠江新城侨鑫国际金融中心如意海品牌管理有限公司1,100扩 租资料来源: 莱坊研究部注：所有成交均有待落实新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%01002003004005006007002013201420152016201720182019202020212022202320242025图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部注：2025的甲级写字楼供应量及净吸纳量为累计值2025的空置率为第四季度的空置率供给高位，需求偏弱供应和需求第四季度，广州市甲级写字楼市场仅录 得 1 宗 新 增 供 应 —— 丸 美 集 团 总 部 大楼 。由 于 项 目 以 自 用 为 主，对 外 出 租 仅为零星面积，实际入市体量约5,000平方米，对市场新增压力有限。受年末被压抑需求集中释放带动，净吸纳量回升至56,433平方米，为全年单季最高；在去化改善的支撑下，全市空置率环比收窄0.5个百分点至17.0%。回看全年，尽管需求侧同比增至121,461平方米，但仍明显弱于供给侧新增的482,076平方米，使 全 年 净 吸 纳 量 仅 处 于 近 五 年 中 位 水平；供给集中入市仍是推升空置率同比上行的主因。从租户结构看，TMT、金融、专业服务业构成本季度需求主力。TMT以63.9% 的占比继续居首，航天遥感大数据与软件开发等细分赛道贡献突出。金融业位列第二