房地产行业：2026年2月北岸写字楼市场(英译中)

H1 - 2026H1 - 2026年knightfrank.com.au/research需求明显分化，占用人及投资者青睐优质资产北岸办公楼市场% ^448,46325.25,64856,92694537.5 - 42.56.75 - 7.75519,17926.6-4,134-1,97474637.5 - 42.57.75- 8.75967,64225.91,51454,952137,25622.5-678067140.0 – 45.07.75 - 8.75217,54832.82,532057340.0 – 45.08.50 – 9.50354,80429.11,8540129,73028.33,459064740.0 – 45.07.50 – 8.50137,2749.21,203053040.0 – 45.08.00 – 9.00267,00418.54,6620683,83523.4-11,46110,03548037.5 - 42.57.50 – 8.50272,78325.52,3701,23440037.5 - 42.58.00 – 9.00218,94924.0-9,09111,2691.8%40%2提升的激励水平关键洞见56K新供应年度面部租赁增长率9.27亿北美沿岸办公楼市场指标 - 2026年1月积极展望，投资者寻求核心之外的价值。北岸办公楼市场交易量产量软化13.7K → 13.7千65bps初级净吸收市场年级总计库存平方米空缺百分比6个月网络吸收平方米6个月网络增加平方厘米核心市场收益率*平均净面对租金每平方米平均激励北悉尼Prime北悉尼二级北悉尼总计圣莱昂纳兹Prime圣莱昂纳兹二级圣莱昂纳兹总计查特伍德Prime查特伍德二级查特伍德总计麦考瑞公园Prime麦考瑞公园二级麦考瑞公园总计2025年北部悉尼高端市场正净吸收。2025年，北岸市场交易量达到9.27亿美元。预计2026年交易活动将进一步回升。马可·马斯奇泰利 研究与咨询总监悉尼北部的高端净面积平均租金为每平方米945美元，同比增长1.8%。维多利亚十字勋章OSD的竣工向北悉尼新增了超过56,000平方米的高档办公空间。^激励基于毛利润；*假设WALE为5年来源：仲量联行研究/PCA北岸市场的收益率持续下降，尤其是北悉尼的收益率在2025年下降了65个基点。一级激励，在北岸市场平均达到40%。 3-150-100-500501000%5%10%15%20%25%30%-30-20-100102030020,00040,00060,00080,000100,000120,0002000200220042006200820102012201420162018202020222024202620282030来源：第一太平戴维斯研究，PCA顶级市场表现优异北岸办公楼市场来源：第一太平戴维斯研究，PCA面部租金和激励增加前景发展有限来源：第一太平戴维斯研究，PCA北悉尼高级A等级二级网络吸纳6个月至空缺（右端）1月16日1月17日2023年1月18日1月-192021年1月21日2021年1月22日2023年1月23日1月20日2024年1月24日1月25日1月26日北悉尼不同等级的租户需求存在明显差异。随着交易活跃度的提升并且对主要市场的调查，积极的吸收2025年记录了13,717平方米。相比之下，在需求更为低迷的二手市场上，2025年录得了15,716平方米的负吸收。北悉尼办公楼开发管线平方米北悉尼的店面租金有所增长，平均优质店面净租金在过去一年上涨了1.8%，截至2026年1月达到每平方米945美元（毛租金每平方米1111美元）。在二级市场中，租金增长限制在一年0.6%，目前租金水平为每平方米746美元（毛租金每平方米900美元）。进一步分析需求，高级股票需求旺盛，全年吸纳量为6348平方米，凸显市场表现明显分化。租户优先选择提供优质设施和便利性的办公环境，进一步增强了顶级建筑的吸引力。值得注意的是，包括100 MountStreet、1 Denison Street和118 Mount Street在内的领先资产持续表现优异，相对于更广泛的市场保持了强劲的入住率。悉尼地铁和维多利亚十字车站增强了连通性，进一步巩固了北悉尼的长期发展优势。吸引力对于占用者。主要激励措施在过去一年中有所上升，现在平均值为40.2%，导致净有效租金下降2%。现在平均每平方米495美元。激励措施可能已达到顶峰，预计在短期内将趋于稳定，为净有效租金的回升铺平道路。北悉尼办公楼需求按等级划分总吸收量自2021年起（'000平方米）展望未来，Stockland提出的亲和力广场办公楼开发项目在短期内似乎不太可能实现。他们试图将发展模式转变为混合用途计划。除此之外，剩余的开发管线主要处于早期规划阶段，预计在2030年之前不会显著增加供应。这种有限的供应前景预计将在中长期内支持现有空间的持续吸收。北悉尼空缺和净吸纳000平方米（左侧），%(右侧）在经历了一段时间的发展活动受限之后，北悉尼的办公楼市场在2025年底随着一个重要项目——莱恩莱斯公司维多利亚十字桥站开发项目（56,926平方米）的完工而扩张。目前，北悉尼的办公楼总存量达到967,642平方米。作为新南威尔士州第二大楼市，北悉尼持续发展，优质资产现在占总存量的46%，比十年前的27%有显著增长。40%5%10%15%20%25%30%-40-30-20-1001020301902102302502702903103302.1%1.8%0.8%0.4%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%职位空缺增加北岸办公楼市场来源：莱坊研究有限的发展管道增加的激励措施抵消了租金上涨的增长。来源：第一太平戴维斯研究，PCA麦考瑞公园网络吸纳6个月至空缺（右端）1月16日1月17日2023年1月18日1月-192021年1月21日2021年1月22日2023年1月23日1月20日2024年1月24日1月25日1月26日麦考瑞公园北悉尼查特伍德圣莱昂纳兹来源：莱坊研究Prime二级1月17日1月16日2023年1月18日1月-192021年1月21日1月20日2021年1月22日2023年1月23日2024年1月24日1月25日1月26日麦夸里公园净租金平均租金按等级划分，每平方米美元The average prime net face rents in Macquarie Park测量值为 $480/sqm（$610毛面积），相当于2.1%同比2026年1月增加的12个月内。这标志着在悉尼郊区市场中，这是最强的门面租赁增长。同期的二级净门面租金增长了1.9%，平均为每平方米400美元（毛门面价为每平方米530美元）。麦夸里公园办公室的股票在2025年结束时达到956,618。sqm，在新供应11,269sqm交付后，下半年的增长主要得益于Stockland的17 Khartoum Road（M_Park）项目的完工，该项目为市场增加了10,035平方米的面积，并被强生公司完全承诺。按年级划分，至2026年1月，核心空置率降至23.4%，12个月内的净吸纳量为负20,688平方米