深圳甲级写字楼市场季度报告

knightfrank.com.cn/research2025年 第四季度本报告重点关注深圳甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息深圳甲级写字楼市场季度报告注：其他包括车公庙，蛇口，宝安中心区蔡屋围表示罗湖区资料来源: 莱坊研究部图二：2025-2028各区域新增写字楼面积其他蔡屋围后海前海福田中心区02004006008001,0001,2002025202620272028千平方米市场筑底延续，复苏节奏取决于宏观与信心变化2025年第四季度，深圳甲级写字楼市场延续“去化回升、价格承压”的局面。年末集中签约带动净吸纳量升至163,123平方米（全年最高），叠加本季度零新增供应，全市空置率环比下降1.5个百分点至 24.6%。但租金仍在下行通道内，全市平均有效租金降至145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%；跌幅较上一季度收窄0.3个百分点，反映价格调整边际放缓，但仍缺乏能够支撑租金企稳的确定性变量。需求端的回升更偏向于周期性修复而非普遍扩张。行业上，TMT（47.9%）与金融（25.9%）合计贡献超过七成成交，科技企业在人工智能、跨境电商、网络安全等细分领域持续扩张。商贸零售以12.5%位列第三，更明显反映消费相关企业的新设办公需求。全年观察，搬迁（54.2%）仍为主导，企业更倾向于通过搬迁、整合与面积优化来控制成本，而扩张型租赁比例下降。投资市场延续理性修复，自用型买家成为主力，全年大宗交易额达86.7亿元，反映企业在资产重估周期中的稳健策略。展望2026年，供给侧的体量与节奏仍概览和展望将主导市场波动。全年新增供应预计超过104万平方米，前海与深超总片区为主要入市区域；在新增供应集中兑现的阶段，空置率上行与租金下行压力更容易在上半年体现。下半年市场表现将取决于宏观经济走势、企业盈利预期与资本流动情况。若企业经营信心恢复，租赁需求有望缓步改善；若不确定性持续，市场底部区间可能延长。整体来看，租金波动或趋缓，但不同板块的调整节奏将继续分化，新兴区域或因产业、政策要素的利好保持相对活跃，而传统商务区则将继续以稳租为主。图一：深圳甲级写字楼市场参考指标[1] 资料来源: 莱坊研究部[1] 租金为平均净有效租金2025年第四季度新增供应02025年第四季度净吸纳量163,123 平方米2025年第四季度租金145.6元/平方米/月2025年第四季度空置率24.6%下季预测：按季变幅：下季预测：按季变幅：1.5个百分点1.9%下季预测：按季变幅：按季变幅：下季预测：平方米跌势放缓，业主以内部整合应对压力租金走势第四季度，全市甲级写字楼平均租金降至145.6元/平方米/月，环比下跌1.9%，跌幅较上一季度收窄0.3个百分点。从全年看，租金仍处于持续下跌阶段，说明当前租金水平更多由供给与竞争格局决定，而非短期成交放量即可扭转。对业主而言，定价策略正在从“普遍性让利”转向“以去化为目标的差异化让利”，包括更灵活的免租期及条款组合，以换取更符合预期的入住率。分区域看，前海、宝安本季度租金分别环比下跌3.4%、3.2%，仍处于全市调整幅度较高的区间；福田中心区与科技园租金均下跌约2.0%，业主让利策略维持进取。相对而言，罗湖、后海均变幅稳定。值得关注的是，本季度前海、蛇口多座写字楼业主通过内部客户与子公司办公回迁、空间整合来填补空置，使部分楼宇的去化压力得到阶段性缓解，也在一定程度上减轻了租金继续快速下探的压力。进入2026年一季度，若2025年延后项目集中入市，短期租金仍面临下行压力；在全年新增供应维持高位的情况下，租金更可能呈现“波动收敛但仍偏弱”的轨迹，能否出现更明确的企稳信号，仍取决于需求端能否从搬迁与整合进一步转向更有规模的新增与扩张型成交。图三：深圳甲级写字楼租金走势资料来源: 莱坊研究部140160180200220240260201420152016201720182019202020212022202320242025Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4Q 1Q2Q3Q4人民币/ 平方米/月表一：深圳甲级写字楼各细分市场参考指标，2025年第四季度子市场租金（人民币 / 平方米 /月)租金环比变幅空置率空置率环比变幅罗湖122.0↓0.7%29.3%↑0.9%福田中心区172.1↓2.0%17.7%↓0.8%福田 - 车公庙140.0↓1.2%24.8%↑0.3%南山-科技园129.7↓2.0%14.8%↓1.1%南山-后海173.3↓0.3%33.2%↓3.0%南山 - 蛇口151.8↓2.8%27.2%↓7.6%南山-前海126.7↓3.4%32.9%↓3.6%宝安中心区119.5↓3.2%27.6%↑0.7%资料来源：莱坊研究部注：部分数据或因数据库调整而存在差异，具体数值以本季度为准新供(左轴) 净吸纳(左轴)空置率(右轴)0%5%10%15%20%25%30%02004006008001,0001,2001,4001,6002013201420152016201720182019202020212022202320242025图四：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 千平方米资料来源: 莱坊研究部注：2025年的甲级写字楼供应量及净吸纳量为累计的供应量及净吸纳量2025年的空置率为第四季度的空置率2025年第四季度深圳甲级写字楼市场未录得新增供应，主要因部分项目延后交付。供给暂缓叠加年末需求集中释放，使净吸纳量升至163,123平方米。但从全年口径看，市场仍呈现“供需双弱”的格局：2025年新增供应约42.9万平方米，净吸纳量约31.4万平方米，均处于近十年低位区间，意味着去化改善更多来自阶段性节奏变化，而非需求全面走强。从本季度成交结构来看，TMT、金融业 与 商 贸 零 售 为 本 季 度 三 大 租 赁 需 求来源。TMT以47.9%的成交占比居首，需求集中在AI+、跨境电商平台与网络安全等细分方向；金融业以25.9%位列第二，跨境金融支付、证券及期货贡献了较为集中的成交；商贸零售本季度占比升 至12.5%，主要由潮玩零售与食品零售相关企业带动。交易性质上，搬迁仍占主导（54.2%），新设立占比为34.7%，新增设立更集中于TMT与金融相关企业。区域流动方面，福田租户外流环比有所减弱，客户留存率提升至66.7%。前海持续吸纳跨区域搬迁需求，更多扮演“承接去化”的角色，而非单纯依赖新增扩张。纵观全年，深圳写字楼租赁需求的核心支撑仍来自TMT、专业服务业与金融业。TMT持续位列需求首位，主要由软件开发与互联网平台驱动；专业服务业排名第二，成交更集中于营销策划等细分领域；金融业排名第三，其中保险业表现尤为突出。从交易类型看，搬迁仍为主要成交来源，罗湖、后海与前海的客户留存率相对更高。此外，全年新设立占比同比下滑至25.7%，反映企业在新设与扩张上的审慎。展望2026年，新增供应预计超过104万平方米，其中部分项目已在2025年提前进入较长预招商周期，意在交付时提高入驻率。即便存