房地产行业样本城市周度高频数据全追踪：二手房网签面积同比降幅较11月全月扩大

敬请阅读末页的重要说明 2025 年 12 月 28 日 推荐（维持） ——样本城市周度高频数据全追踪 周期/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 12 月 25 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 表 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 12 月 25 日） 新房（12 月 1 日-12 月 25 日） 二手房（12 月 1 日-12 月 25 日） 城市能级 同比 较 11 月 城市能级 同比 较 11 月 样本城市 （39 城） -26% -收窄 +9 PCT 样本城市 （16 城） -30% -扩大 -15 PCT 一线城市 （4 城） -38% -收窄 +3 PCT 一线城市 （2 城） -29% -扩大 -4 PCT 二线城市 （10 城） -18% -收窄 +11 PCT 二线城市 （4 城） -40% -扩大 -21 PCT 三线城市 （25 城） -29% -收窄 +11 PCT 三线城市 （10 城） -25% -扩大 -23 PCT 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 前瞻及佐证指标： 二手及租金价格：2025 年 11 月，北京和广州二手成交价格同比降幅扩大幅度均大于租金同比降幅扩大幅度；上海二手成交价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；深圳二手成交价格同比降幅扩大幅度大于租金同比增幅收窄幅度； 二手带看人数：2025 年 11 月，12 个样本城市平均带看人数环比增幅较 10 月收窄 1.4 PCT 至+0.8%，同比降幅较 10 月收窄 3.4 PCT 至-11.9%； 流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，2025 年 12 月，宏观层面流动性环比紧缩力度收窄，同比宽松力度收窄； 挂牌价调涨占比：2025 年 11 月，12 个样本城市挂牌价调涨房源占比从 10 月的 5.5%下降 0.1 PCT 至 5.4%，同比降幅较 10 月收窄 7.0 PCT 至-48.6%。 周观点：（一）2025 年中央经济工作会议对房地产市场的定调从过去的“更大力度推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”。“高质量推进城市更新”、“深化住房公积金制度改革”、“有序推动‘好房子’建设”等表述值得关注，后续或可关注专项债和专项借款等金融工具进一步支持城市更新，以及住房公积金贷款利率进一步调降、额度进一步提高和住房公积金用途拓宽等可能性。行业基本面下政策的边际变化可能以及针对未来的压力测试或依然是资本市场关注的要点。（二）判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点；重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善的特征；（三）相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取。（1）从考虑潜在减值压力调整后的 PB 估值水平来看，当前板块调整后 PB 约 1.2 倍，而更“纯粹”的销售前 5 重点房企调整后 PB 平均约0.7 倍；（2）房地产板块在 24 年 9-10 月反弹后一度回调过半，近期板块有所反弹但距离上一轮反弹高点仍有约 15%空间，而部分股票价格仍在相对低位，个别标的当前股价距离前期反弹高点空间超 50%；（四）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的四条主线：（1）业绩相对稳健且股息率较高的公司；（2）短期内经营层面存在积极变化的公司；（3）债务偿付压力下降且估值较低的公司；（4）业绩增长及分红稳定的物企等。 风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 258 5.0 总市值（十亿元） 2946.3 2.7 流通市值（十亿元） 2798.1 2.9 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -2.5 14.8 9.1 相对表现 -5.6 -3.2 -7.7 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《销量同比延续震荡回落趋势，开发强度维持较低水平致投资持续回落——房地产最新观点及 1-11 月数据解读》2025-12-22 2、《11 月推盘未售去化周期较 10 月上升——样本城市周度高频数据全追踪》2025-12-21 3、《新房网签面积同比降幅收窄，二手房网签面积同比降幅扩大——样本城市周度高频数据全追踪》2025-12-14 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn 冯靖淇 研究助理 fengjingqi@cmschina.com.cn Dec/24Apr/25Aug/25Dec/25二手房网签面积同比降幅较 11 月全月扩大 敬请阅读末页的重要说明 2 行业定期报告 二、新房网签：同比降幅收窄，环比高于过去 4 年同期水平 图 2：12 月 1 日-25 日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积均同比降幅收窄 资料来源：统计局、房管局、招商证券；注：“贸易五省”指进出口总额排名前 5 的省份和直辖市，即广东省、江苏省、浙江省、上海市和北京市，图中贸易五省新房网签数据中包括 19 个样本城市数据 图 3：12 月 1 日-25 日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积环比均高于过去 4 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 3 行业定期报告 三、二手房网签：同比降幅扩大，环比均处于近 5 年同期较高水平 图 4：12 月 1 日-25 日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积均同比降幅扩大 资料来源：房管局、招商证券；注：“贸易五省”指进出口总额排名前 5 的省份和直辖市，即广东省、江苏省、浙江省、上海市和北京市，图中贸易五省二手房网签数据包括 11 个样本城市数据 图 5：12 月 1 日-25 日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积环比均处于近 5 年同期较高水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 4 行业定期报告 四、滚动网签：新房和二手房日均网签面积低于去年同期水平 图 6：新房日均网签面积低于 2019-2024 年同期水平；二手房日均网签面积低于 2019-2020 和 2023-2024 年同期水平，高于 2021-2022 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 5 行业定期报告 五、拿地：1-11 月累计成交建面同比降幅扩大，累计成交均价同比增幅收窄 图 7：2025 年 1-11 月，全国累计土地成交建面同比降幅较 1-10 月扩大 3 PCT 至-14%，成交均价同比增幅较 1-10月收窄 6 PCT 至+7% 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 8：2025 年 11 月，推出建面同比降幅收窄，成交建面同比降幅扩大；流拍率较上月下降 15.7 P