房地产行业：现房销售模式下，行业将如何演变？

请阅读最后一页的重要声明！ 现房销售模式下，行业将如何演变？ 房地产 证券研究报告 行业深度分析报告 / 2025.12.29 投资评级:看好(维持) 最近 12 月市场表现 分析师 房诚琦 SAC 证书编号：S0160525090002 fangcq@ctsec.com 分析师 陈思宇 SAC 证书编号：S0160525090008 chensy04@ctsec.com 分析师 何裕佳 SAC 证书编号：S0160525090001 heyj@ctsec.com 相关报告 1. 《房地产行业跟踪周报》 2025-12-23 2. 《解析消费 REITs：投资价值的甄别与考量》 2025-12-22 3. 《房地产行业跟踪周报》 2025-12-15 现房销售模式下，行业将如何演变？ 核心观点 ❖ 2020 年海南省率先开展现房销售，2023 年以来中央层面多次提及现房销售相关表述。2020 年 3 月，海南省规定在 2020 年 3 月 8 日及之后，省内通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。2024 年 12 月，住建部将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为 2025 年重点抓好的工作之一。现阶段我国现房销售以区域或项目层面试点为主，通过在土地出让环节规定现房销售条款、提高预售工程进度标准向现房销售过渡、“白名单”项目现房销售等方式推进政策落地。 ❖ 发达国家/地区普遍期房与现房销售并存，购房资金监管严格，房企对预售资金依赖度较低。部分发达国家/地区期房销售与现房销售并存，但与我国大陆有所不同的是这类国家/地区在期房销售过程中，预售资金监管严格且在竣备或交付前房企能够提取的比例相对较低，因此房企对预售资金的依赖度较低。 ❖ 现房销售模式下，房企开发过程考验升级。我们测算同一项目在预售制度及现房销售制度下核心财务指标的变化，计算得到在自有资金开发模式下，转为现房销售制后，项目层面 IRR 由 12.3%下降至 4.8%。在融资模式下转为现房销售制后，项目层面现金流入大幅放缓，融资资金如开发贷等使用时间变长，财务费用增加，故项目利润有所折损，项目净利率及 IRR 分别由7.7%/18.9%下降至 5.3%/5.9%。 房地产项目转为现房销售后，项目层面的现金流回正节点大幅延后、大额资金占用周期增加，房企资金回报率显著下降，开发商资金不足风险增加，且由于现房销售时间距离拿地时点间隔较长，市场波动或导致房价调整，项目财务指标或进一步受到影响。开发商可通过提升产品品质以稳固价格韧性、加速项目开发流程以提高资金使用效率的方式来应对现房销售带来的考验。 ❖ 政府端或渐进式推进现房销售落地，加大配套政策支持，合理调整地价。现房销售一方面加大房企现金流压力，销售回款放慢后影响房企拿地及新项目开发；另一方面由于项目收益指标及资金回报率降低以及需为房价波动预留安全垫，房企投资更加谨慎。我们认为政策层面有望逐步采取以下措施应对：1）采用区域/项目试点模式，明确区别新老项目销售条件，循序渐进推进政策落地；2）财税政策支持；3）加大配套融资政策支持力度；4）允许房企在现房销售前收取小幅比例的销售定金；5）通过多种方式合理调整地价。 ❖ 风险提示：行业下行超预期；现房销售配套政策未跟进；部分房企现金流压力超预期。 -15%-8%-1%5%12%19%房地产沪深300 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准 2 行业深度分析报告/证券研究报告 内容目录 1 部分国家/地区普遍期房与现房销售并存，我国逐步开展现房销售试点 ............................... 4 1.1 2020 年海南省率先开展现房销售，2023 年以来中央层面多次提及现房销售相关表述 ...... 4 1.2 部分发达国家/地区期房与现房销售并存，购房资金监管严格，开发商对预售资金依赖度较低 6 2 推行现房销售，开发商面临何种考验？ ....................................................................... 9 3 行业各方如何应对现房销售影响？ ............................................................................ 14 3.1 开发商：好产品筑牢价格韧性，提效率加速现金回流 ................................................ 14 3.2 政策：渐进式推进现房销售落地，有望加大配套政策支持及合理调整地价 ..................... 14 4 风险提示 ............................................................................................................. 16 图表目录 图 1： 我国大陆现房销售政策梳理 ............................................................................... 4 图 2： 美国购买新房交易流程 ..................................................................................... 7 图 3： 美国新房销售套数（按建设进度划分，千套） ....................................................... 7 图 4： 美国新房销售套数占比（按建设进度划分） .......................................................... 7 图 5： 自有资金开发期房/现房现金流销售情况（亿元） .................................................. 13 图 6： 考虑融资后期房/现房销售现金流情况（亿元） ..................................................... 13 图 7： 房地产开发资金来源中销售回款占比近五成 ......................................................... 15 图 8： 近年来我国土地出让收入承压 ........................................................................... 15 表 1： 部分地区现房销售政策梳理 ............................................................................... 5 表 2： 相关国家/地区新房交易流程要点 .............