房地产行业报告：预计2026年地产销售“总量趋稳、结构优化”

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 2348.63 52 周最高 2542.13 52 周最低 1870.99 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《推进现房销售制 短期预计拿地将进一步下滑》 - 2025.11.04 房地产行业报告 （2025.11.3-2025.11.9） 预计 2026 年地产销售"总量趋稳、结构优化" ⚫ 投资要点 2025 年地产行业三季报显示房企财务表现仍有压力，多数企业净利润下滑甚至亏损，亏损原因主要为高成本土地项目结转和资产减值计提，但优质房企凭借区域布局优势和产品力实现盈利。政策层面，地方支持措施密集出台，但全国性宽松政策尚未落地。2025 年 1-9 月，全国商品房销售面积为 6.58 亿方，其中住宅销售面积为 5.5 亿方，全年预计为 8.7 亿方，其中住宅预计为 7.3 亿方，我们认为 2026 年住宅销售面积将在 7 亿方左右，整体呈"总量趋稳、结构优化"特征。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 137.02万方，本年累计新房成交面积为 7610.57 万方，累计同比-7.8%。30大中城市近四周平均成交面积为 184.93 万方，同比-32%，环比+1.2%。其中一线城市近四周平均成交面积为 49.73 万方，同比-42.3%，环比+2.1%，二线城市近四周平均成交面积为 94.12 万方，同比-26.2%，环比+3%，三线城市近四周平均成交面积为 41.08 万方，同比-29.7%，环比-3.5%。上周 14 城商品住宅可售面积为 8006.56 万方，同比-7.15%，环比+0.18%，14 城去化周期为 18.54 个月，其中一线城市去化周期为 13.32 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 207.35 万方，本年累计二手房成交面积为 9511.06 万方，累计同比+9.9%。20城近四周平均成交面积为 216.75 万方，同比-21.1%，环比+9.1%。截至 2025/10/27 全国城市二手房出售挂牌量指数为 5.47，环比+0.2%，挂牌价指数为 149.65，环比-0.21%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 207 宗，成交住宅类土地数量为 24 宗，新增供应商服类土地数量为 282 宗，成交商服类土地数量为 11 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.5，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.62。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为5406.55 元/平方米，溢价率为 3.5%，环比+0.19pct，成交商服类土地楼面均价为 1996.25 元/平方米，溢价率为 2.13%，环比+0.17pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指下跌 0.22%，沪深 300 指数上涨0.82%，房地产指数跑输沪深 300 指数 1.05pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.45%，恒生综合指数上涨 0.82%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数 0.63pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 -26%-22%-18%-14%-10%-6%-2%2%6%10%14%2024-112025-012025-042025-062025-082025-11房地产沪深300发布时间：2025-11-10 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 .................................................. 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6 图表