2025三季报点评：公寓业务表现亮眼，核心资产韧性犹存

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2025 年 10 月 31 日 证 券研究报告•2025 三 季报点评 持有 （ 维持） 当前价： 20.18 元 中国国贸（600007） 房 地产 目标价： ——元（6 个月） 公寓业务表现亮眼，核心资产韧性犹存 投资要点 西 南证券研究院 [Table_Author] 分析师：李垚 执业证号：S1250525060001 电话：15618507501 邮箱：liyao@swsc.com.cn 分析师：李艾莼 执业证号：S1250525070004 电话：17396222897 邮箱：liac@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 10.07 流通 A 股(亿股) 10.07 52 周内股价区间(元) 20.07-24.96 总市值(亿元) 203.27 总资产(亿元) 115.10 每股净资产(元) 9.42 相 关研究 [Table_Report] 1. 中国国贸（600007）：业绩承压稳健运营，核心资产彰显韧性 (2025-09-04) 2. 中国国贸（600007）：经营表现平稳，维持高分红比例 (2025-04-02) [Table_Summary]  事件：公司发布 2025 年第三季度报告。2025 年 Q1-Q3，公司实现营收 28.2亿元，同比-4.4%；归母净利润 9.4 亿元，同比-7.7%；扣非后归母净利润 9.4亿元，同比-7.0%。其中，2025 年 Q3实现营收 9.3亿元，同比-5.5%；归母净利润 3.1 亿元，同比-7.0%；扣非后归母净利润 3.1亿元，同比-7.4%。  核心物业小幅波动，但整体基本盘稳固。受宏观环境影响，公司写字楼和商城业务租金及出租率均有小幅波动。写字楼 Q1-Q3平均出租建面 35.6万㎡，租金收入 10.5 亿元，出租率为 92.3%，同比-0.9pp；平均租金为 613 元/平/月，同比-32 元/平/月，主要受企业“降本增效”需求及市场存量博弈加剧影响。商城Q1-Q3 平均出租建面 18.0 万㎡，租金收入 9.0 亿元，出租率为 95.5%，同比-1.1pp；平均租金为 1308 元/平/月，同比-27 元/平/月。尽管租金及出租率有小幅波动，但公司作为全国销售额排名前五的重奢商场，高端定位构筑护城河，基本盘稳固。  公寓表现亮眼，经营效率持续改善。公寓 Q1-Q3平均出租建面 8.0万㎡，租金收入 1.4亿元，出租率为 90.4%，同比+1.1pp；平均租金为 363元/平/月，同比-4 元/平/月，基本保持稳定。公司公寓业务改造升级后，市场需求持续恢复，经营效率进一步改善。  财务状况稳健，高分红价值凸显。公司财务基本面坚实，资产负债率常年维持低位，有息负债规模持续压降，融资成本不断降低。2025年 Q1-Q3，公司经营活动产生的现金流量净额 13.6亿元。同时公司重视股东回报，2024年派息率高达 88%，稳健的经营现金流与慷慨的分红政策为公司价值提供了坚实的防御性与确定性。  盈利预测与投资建议。预计公司 2025-2027 年归母净利润达 13.0/13.3/13.5 亿元。考虑到公司坐拥北京 CBD核心地段的稀缺资产，主营业务具备穿越周期的稳定盈利能力，财务结构健康且持续优化。在利率下行背景下，公司历史上的高分红政策使其具备较强的股息吸引力，维持“持有”评级。  风险提示：宏观经济波动导致租赁和消费需求不足的风险、商业地产行业竞争加剧风险、公司未来分红不及预期风险。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入（百万元） 3912.07 4063.28 4179.76 4263.36 增长率 -1.05% 3.87% 2.87% 2.00% 归属母公司净利润（百万元） 1262.39 1295.61 1325.94 1352.82 增长率 0.25% 2.63% 2.34% 2.03% 每股收益 EPS（元） 1.25 1.29 1.32 1.34 净资产收益率 ROE 13.08% 12.72% 12.35% 11.98% PE 16.1 15.7 15.3 15.0 PB 2.11 1.99 1.89 1.80 数据来源：Wind，西南证券 -17%-2%12%26%40%54%24/1024/1225/225/425/625/825/10中国国贸 创业板指 中 国国贸（600007） 2025 三 季报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 附表：财务预测与估值 [Table_ProfitDetail] 利润表（百万元） 2024A 2025E 2026E 2027E 现 金 流量表（百万元） 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入 3912.07 4063.28 4179.76 4263.36 净利润 1263.52 1296.78 1327.13 1354.04 营业成本 1637.46 1699.42 1745.38 1780.29 折旧与摊销 459.05 125.30 126.14 127.39 营业税金及附加 385.04 386.01 409.62 417.81 财务费用 11.21 41.22 41.25 41.28 销售费用 89.27 93.46 96.13 98.06 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 管理费用 126.67 130.03 133.75 136.43 经营营运资本变动 35.85 17.28 33.49 26.21 财务费用 11.21 41.22 41.25 41.28 其他 26.66 -3.19 -2.91 -2.96 资产减值损失 0.00 0.00 0.00 0.00 经 营活动现金流净额 1796.30 1477.39 1525.11 1545.96 投资收益 3.27 3.00 3.00 3.00 资本支出 87.15 -200.00 -200.00 -200.00 公允价值变动损益 0.00 0.00 0.00 0.00 其他 -150.79 -2.00 -2.00 -2.00 其他经营损益 0.00 0.00 0.00 0.00 投 资活动现金流净额 -63.64 -202.00 -202.00 -202.00 营业利润 1672.25 1716.15 1756.63 1792.50 短期借款 0.00 0.00 0.00 0.00 其他非经营损益 12.88 12.88 12.88 12.88 长期借款 0.00 -200.00 -200.00 -200.00 利润总额 1685.13 1729.03 1769.51 1805.38 股权融资 0.00 0.00 0.00 0.00 所得税 421.61 432.26 442.38 451.35 支付股利 -1309.47 -757.4