房地产行业“十五五”规划建议点评：再定义未来十年地产

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 再定义未来十年地产 “十五五”规划建议点评 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 绿城中国 3900 HK 13.69 买入 越秀地产 123 HK 7.06 买入 绿城服务 2869 HK 6.56 买入 万物云 2602 HK 32.29 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 城建发展 600266 CH 7.42 买入 建发股份 600153 CH 14.29 买入 城投控股 600649 CH 6.40 买入 招商蛇口 001979 CH 12.52 买入 招商积余 001914 CH 14.96 买入 新城控股 601155 CH 18.05 买入 建发国际集团 1908 HK 21.60 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 滨江集团 002244 CH 13.04 买入 新鸿基地产 16 HK 111.51 买入 华润万象生活 1209 HK 46.60 买入 资料来源：华泰研究预测 2025 年 10 月 29 日│中国内地 动态点评 “十五五”规划建议点评：再定义未来十年地产 28 日，新华社发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》，其中明确提出要推动房地产高质量发展，对比中共中央“十四五”规划建议以来的中央政策表述，房地产战略目标实现了政策框架的递进式演绎：从 21 年的“房住不炒”总定位，到“止跌回稳”的短期目标，再到“构建新模式”的中长期任务。“十五五”重在完善商品房基础制度、完善供给体系、提升住房品质等方面发力，政策推动行业从量向质切换，为其长期价值赋能。我们认为产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局。 完善制度建设：前后并重完善商品房相关基础制度，覆盖全生命周期 2024 年政府工作报告首次提出“完善商品房相关基础性制度”，从“十五五”规划建议中可看出，制度建设贯穿全生命周期，一方面，在前端要“完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，这也是过去地产政策主要着力的方向，根据住建部，主要体现为预收款监管、项目“白名单”制度的完善；在后端，要“建立房屋全生命周期安全管理制度”，实现前后并重。过去20 年，房地产市场注重增量，而展望未来，如何在当前巨大的存量层面做好维护和保养，也将是重要命题，我们预期房屋体检、保险等后期物业管理相关制度或将得以系统性构建，从根本上提升房屋品质和长期价值。 完善供应体系：保障房供给从量到质切换，增加改善性住房供给 “十四五”规划建议中明确提出“有效增加保障性住房供给”、“扩大保障性租赁住房供给”，结合住建部针对“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就的总结，“十四五”期间建设筹集各类保障房和安置住房 1100 多万套（间）、惠及 3000 多万群众。而“十五五”相关表述从“有效增加”切换为“优化”，我们认为未来保障房的供给的重心将从扩量切换为提质；与此同时，“因城施策增加改善性住房供给”意味着对改善性需求的重视，与保障房形成“保障+市场”功能互补的供应格局。 提升住房品质：推进“好房子”建设，五维标准诠释高质量发展核心 本次提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。对于“好房子”的定义，住建部在“十四五”总结会上表述为好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个方面。《住宅项目规范》已于 2025 年 5 月 1 日实施，提出 14 项提升标准，这意味着市场将向有产品力的房企倾斜；“房屋全生命周期安全管理制度”与“物业服务质量提升行动”同步推进，我们认为这意味着物业服务有望从“基础保洁”向“增值服务”升级，具备全生命周期服务能力的物管公司有望获得更大空间。 政策为行业长期发展赋能，为板块提供估值修复空间 “十五五”规划建议围绕地产新模式的构建，基于长期视角对行业发展赋能。随着“好房子”上升为行业标准，或进一步放大产品能力差异，推动企业竞争格局重塑。标的方面，我们继续推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司，重点推荐：1）A 股开发：招商蛇口、滨江集团、新城控股、城建发展、城投控股、建发股份等；2）内房股开发：华润置地、建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、越秀地产；3）香港本地股：新鸿基地产、领展房产基金等；4）物管公司：绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余。 风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。 (21)(10)11122Oct-24Feb-25Jun-25Oct-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2024 2025E 2026E 2027E 2024 2025E 2026E 2027E 绿城中国 3900 HK 买入 8.72 13.69 22,145 0.63 0.45 0.48 0.57 12.63 17.80 16.47 13.86 越秀地产 123 HK 买入 4.66 7.06 18,758 0.26 0.25 0.27 0.34 16.46 17.34 15.76 12.60 绿城服务 2869 HK 买入 4.60 6.56 14,502 0.25 0.30 0.36 0.43 16.91 14.19 11.79 9.81 万物云 2602 HK 买入 22.84 32.29 26,678 1.90 2.10 2.32 2.61 10.96 9.93 8.97 7.98 中国海外发展 688 HK 买入 13.69 19.08 149,835 1.43 1.39 1.48 1.60 8.74 9.02 8.41 7.83 城建发展 600266 CH 买入 5.37 7.42 11,147 -0.46 0.40 0.40 0.41 -11.72 13.35 13.26 13.00 建发股份 600153 CH 买入 10.46 14.29 30,329 1.02 1.02 1.25 1.54 10.30 10.24 8.39 6.77 城投控股 600649 CH 买入 4.76 6.40