房地产行业动态点评：深圳新政再次打开京沪政策空间

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 深圳新政再次打开京沪政策空间 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 12.94 买入 越秀地产 123 HK 5.73 买入 招商蛇口 001979 CH 12.08 买入 建发国际集团 1908 HK 19.31 买入 新城控股 601155 CH 18.80 买入 滨江集团 002244 CH 11.66 买入 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 华润置地 1109 HK 38.54 买入 中国海外发展 688 HK 14.72 买入 绿城中国 3900 HK 9.92 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 4 月 30 日│中国内地 动态点评 4 月 29 日晚，深圳住建局发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，从限购和公积金两方面优化楼市政策。继北京、上海之后，深圳补上了本轮京沪深楼市松绑潮的最后一枪，有望进一步巩固当地市场复苏趋势，尤其利好核心区和刚性、改善需求的释放。同时，深圳地产新政或将提振市场预期，有望强化我国房价二阶导转正的趋势，推动地产股估值筑底。我们建议在这一阶段逐步布局地产股。 深圳本次调整围绕限购和公积金两方面展开 限购方面，深圳本次调整聚焦核心区（福田、南山和宝安新安街道），允许符合条件的居民家庭在核心区增购 1 套商品住房，调整后本地户籍/外地户籍（且社保满 1 年）限购 3 套/2 套，多孩家庭再+1 套；此外，持有居住证的外地户籍家庭，无需社保即可在核心区购买 1 套商品住房。公积金方面，深圳将个人/家庭公积金贷款基础额度从 60/110 万元上调至 70/130 万元，考虑首套房、初婚初育、多孩家庭、保障房等上浮条件后，最高可上浮至189/351 万元（此前为 126/231 万元）。 新政有望巩固市场复苏趋势，利好核心区及刚需、改善群体 根据 Wind 和冰山数据，年初至今（截至 4 月 27 日）深圳新房/二手房网签成交面积同比-44%/-12%，4 月以来同比-26%/-9%；年初至今（截至 4 月26 日）深圳二手房价格下跌 0.7%，4 月以来下跌 0.1%。总体来看，深圳房地产市场仍在调整之中，但 4 月以来量价降幅均自发收窄，韧性强于 24、25 年同期。本次政策的出台有望进一步巩固市场复苏趋势：核心区限购放松有望吸引和留住人才和资源，强化城市竞争力；而公积金贷款额度的进一步提升则有望释放刚性及改善需求购买力，激活置换链条。 深圳再次成为京沪深楼市政策最为宽松的城市 深圳本次政策调整可视为对于北京（25 年 12 月）、上海（26 年 2 月）政策调整的跟进。从政策宽松程度来看，深圳>上海>北京。以核心区限购政策为例：外地户籍购房条件方面，深圳要求 1 年社保或持有居住证，上海要求 1 年社保或持有居住证满 5 年，北京要求 2 年社保；限购套数方面，深圳本地/外地户籍限购 3/2 套，北京和上海均为 2/1 套，但上海外地户籍社保满 3 年可增购 1 套。此外，公积金额度方面，深圳/上海/北京家庭基础额度为 130/240/120 万，最高可上浮至 351/331/160 万。 投资建议 深圳地产新政有望进一步夯实我国房价二阶导转正的趋势，推动地产股估值筑底。我们建议在这一阶段逐步布局地产股，建议关注：1）估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股等；2）历史负担较轻或者现金流更为健康的企业，为新一轮扩张做准备：华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、越秀地产等；3）在一阶导转正的区域有布局的企业：新鸿基地产等；4）存量交易及地产链后端产业链的企业。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (11)(1)91828Apr-25Aug-25Dec-25Apr-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2024 2025E 2026E 2027E 2024 2025E 2026E 2027E 龙湖集团 960 HK 买入 8.25 12.94 58,093 1.51 0.15 0.14 0.16 4.78 49.75 50.73 44.03 越秀地产 123 HK 买入 3.91 5.73 15,739 0.26 0.01 0.02 0.08 13.24 250.16 194.59 42.61 招商蛇口 001979 CH 买入 8.83 12.08 79,612 0.45 0.11 0.15 0.19 19.71 77.76 60.63 46.85 建发国际集团 1908 HK 买入 15.05 19.31 33,714 2.11 1.42 1.34 1.50 6.23 9.28 9.79 8.78 新城控股 601155 CH 买入 14.71 18.80 33,180 0.33 0.30 0.34 0.39 44.10 48.79 43.15 38.05 滨江集团 002244 CH 买入 9.40 11.66 29,248 0.82 0.68 0.74 0.76 11.49 13.82 12.77 12.35 新鸿基地产 16 HK 买入 140.00 164.37 405,689 7.50 7.54 8.04 8.45 18.66 18.56 17.41 16.57 华润置地 1109 HK 买入 32.96 38.54 235,036 3.58 3.56 3.34 3.41 8.05 8.09 8.63 8.45 中国海外发展 688 HK 买入 13.35 14.72 146,114 1.43 1.16 1.07 1.07 8.18 10.08 10.95 10.92 绿城中国 3900 HK 买入 9.72 9.92 24,685 0.63 0.03 0.03 0.08 13.50 304.31 297.56 107.86 资料来源：Bloomberg，华泰研究预测 图表2： 重点推荐公司最新观点 股票名称 最新观点 龙湖集团 (960 HK) 公司公布 25 年