房地产行业第43周周报：本周二手房成交同比降幅收窄，四中全会提出“推动房地产高质量发展”

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 10 月 29 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业‚由量转质，优化结构‛的关键年》（2025/05/12） 《‚城市更新‛成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产‚止跌回稳‛主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 43 周周报（2025 年10 月 18 日-2025 年 10 月 24 日） 本周二手房成交同比降幅收窄，四中全会提出‚推动房地产高质量发展‛ 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积为 256.1 万平方米，环比下降 7.8%，同比下降 21.1%，同比降幅较上周扩大 0.01 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 4.7%、-11.9%、-9.2%，同比增速分别为-27.7%、-10.5%、-35.1%，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄6.4、3.1 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大 6.2 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。18 个城市二手房成交面积为 178.6万平方米，环比下降 3.8%，同比下降 27.0%，同比降幅较上周收窄 3.9 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.0%、-3.7%、-2.7%，同比增速分别为-25.7%、-32.5%、-16.8%，一线城市同比降幅较上周扩大 0.6 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄 4.4、16.1 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为11371 万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-13.2%；去化周期为 20.1 个月，环比下降 0.8 个月，同比下降 0.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 20.3、16.9、83.2 个月，环比分别下降 0.6、0.9、5.5 个月，一、二线城市同比分别下降 0.4、0.3 个月，三四线城市同比上升 8.5 个月。  土地市场环比量涨价跌，同比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。百城全类型成交土地规划建筑面积为 1101.96 万平方米，环比上升 29.8%，同比下降 42.3%；成交土地总价为 187.0 亿元，环比下降 10.1%，同比下降 55.0%；成交土地楼面均价为1697 元/平，环比下降 30.7%，同比下降 22.1%；溢价率为 10.5%，环比上升 8.3个百分点，同比上升 6.2 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为 238.1 亿元，环比上升 44.3%，同比上升 323.0%（前值：207.6%）。总偿还量为 92.28 亿元，环比上升 23.9%，同比上升 77.8%（前值：-25.5%）；净融资额为 145.9 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 1.5%，较上周上升 3.9pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-1.7%，较上周下降 1.6pct。房地产板块 PE 为 28.49X，较上周下降 3.93X。 政策  本周二十届四中全会召开，在《中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议公报》中的‚保障和改善民生，实现共同富裕‛框架中，明确提出‚推动房地产高质量发展‛，体现出当前中央对于房地产的考量更多在民生层面。此前 10 月11 日，在国新办举行的‚高质量完成‘十四五’规划‛系列主题新闻发布会上，住建部强调‚构建房地产发展新模式是为了推动房地产高质量发展，房地产高质量发展归根到底是要让人民群众住上‘好房子’‛。由此可见，我们预计‚十五五‛时期，构建房地产发展新模式、‚好房子‛建设均将是房地产发展重点，相关内容也有望出现在即将公布的‚十五五‛规划建议中，除此之外，高质量开展城市更新已经成为未来城市高质量发展的重要一环，预计在‚十五五‛时期也将成为房地产高质量发展的重点支撑。 投资建议：  从基本面数据来看，10 月以来楼市成交走弱。去年整个四季度的销售基数均较高，因此接下来的市场可能仍将持续面临一定压力。当下房价绝对值仍然在走低、库存仍然较高、居民信心也较弱，很难支撑后续楼市的成交量价。从四中全会‚房地产高质量发展‛的表态来看，我们预计，‚好房子‛建设与城市更新将持续推进，或将进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业企稳发展。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的‚小而美‛房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。 风险提示：  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 10 月 29 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ........................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .................................................