房地产行业投资策略报告：基本面持续下行，行业环境继续改善

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 39 [Table_Page] 投资策略报告|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 基本面持续下行，行业环境继续改善 [Table_Summary] 核心观点：  政策环境综述：中央强调房住不炒，地方因城施策有利因素持续积累。中央经济工作会议强调坚持“房住不炒”定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，在房企融资上也维持较紧的态势，但整体货币政策的改善或将对行业有所利好。地方四限放松政策频率增加，放松城市能级也有所提高（广深 2 个一线），中央放开放宽落户政策或将使 11%的人口获得限购城市的潜在购房资格。  成交市场综述：推盘与成交均小幅下滑，景气度仍在下滑。根据统计局和房管局数据，12 月全国商品房销售面积同比下滑 1.7%，26 城商品房同比下滑 1.5%，批售比上行至 1.38，景气度仍在下行。全年来看，全国商品房销售面积同比下滑 0.1%，自 15 年来首次负增长。分结构来看，19 年全年一二线城市景气度较高，一线、二线城市分别累计同比增长 5.8%、5.5%，而三四线城市则同比下滑 0.6%。  土地市场综述：年末供需放量创 14 年来历史新高。根据中指院数据，19 年 12 月 300 城宅地供需均大幅增长，单月规模均创 14 年以来历史新高，流拍率也大幅下滑 5.2 个百分点。分线来看，19 年全年一二线土地市场和三四线土地市场呈现了分化，一二线城市成交建面全年均达到同比两位数增长，而三四线则同比转负下滑 2%。  开发投资综述：竣工年同比转正，投资额稳步增长。根据统计局数据，19 年全年竣工面积 9.59 亿平米，同比增长 2.6%，年竣工同比自 17年来首次转正，19 年房企开发投资额 13.22 亿元，同比增长 9.9%，年同比较 18 年微幅扩大 0.4 个百分点，稳步增长。  资金环境综述：按揭贷规模大幅回升，利率边际回落。根据统计局数据，19 房企到位资金中个人按揭贷规模同比增长 15.1%，年同比由负转正。根据融 360 数据，12 月 35 重点城市首套、二套房按揭贷利率均环比下滑 1bp，自 19 年 6 月以来首次下调。行业融资环境从 12 月份也开始逐步改善，五年期 LPR 目前对增量存量都形成影响，后续银行内系统货币供给的提升，对于房地产市场需求端的稳定会起到积极的作用。目前行业背景下，主流公司管理能力差异带来集中度的进一步提升，其持续性强于以往，一线 A 股龙头推荐：万科 A、金地集团、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝和光大嘉宝。  风险提示：政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2020-01-19 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-60750620 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 010-59136622 guoz@gf.com.cn 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产行业:地产业绩预告期来临，看好板块投资价值 2020-01-12 房地产行业:年末供给放量，去化率维持低位 2020-01-05 房地产行业:存量浮动贷款挂钩 LPR，重申板块机会 2019-12-30 [Table_Contacts] 联系人： 邢莘 021-60750620 xingshen@gf.com.cn -1%6%14%22%30%38%01/1903/1905/1907/1909/1911/19房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 39 [Table_PageText] 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 万科 A 000002.SZ 人民币 30.46 2019/12/03 买入 39.60 3.67 4.22 8.50 7.38 6.59 7.49 19.9% 18.5% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 18.87 2019/03/19 买入 29.80 2.29 2.57 8.25 7.35 8.98 8.33 21.0% 19.1% 华夏幸福 600340.SH 人民币 27.44 2019/10/20 买入 36.99 4.93 6.03 5.58 4.56 8.46 7.97 29.0% 26.2% 华侨城 A 000069.SZ 人民币 7.59 2018/11/01 买入 - 1.33 1.42 5.69 5.33 5.77 5.46 15.0% 13.8% 金地集团 600383.SH 人民币 14.04 2019/10/31 买入 14.16 2.22 2.59 6.33 5.42 3.18 3.22 17.9% 17.3% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 9.45 2019/10/26 买入 13.52 2.25 2.47 4.20 3.83 2.74 1.52 22.5% 19.8% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.78 2019/11/03 买入 7.97 1.00 1.20 7.81 6.47 13.11 11.87 19.3% 18.8% 中南建设 000961.SZ 人民币 9.96 2019/10/30 买入 10.78 1.13 1.93 8.84 5.16 4.41 4.16 20.3% 25.9% 阳光城 000671.SZ 人民币 7.85 2019/10/28 买入 8.89 0.93 1.29 8.46 6.07 9.93 4.98 18.0% 20.1% 蓝光发展 600466.SH 人民币 7.35 2019/10/26 买入 10.04 1.11 1.72 6.66 4.33 11.00 11.78 22.6% 25.8% 华发股份 600325.SH 人民币 7.52 2019/10/29 买入 10.50 1.40 1.90 5.35