物业管理行业：新冠病毒疫情对行业2020年财务报表影响有限

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 1 / 13 [Table_Page] 行业专题研究|消费者服务Ⅱ 2020 年 2 月 1 日 证券研究报告 [Table_C ontacter]本报告联系人： [Table_Title]【广发海外】物业管理行业 新冠病毒疫情对行业 2020 年财务报表影响有限 [Table_Author]分析师： 欧亚菲 分析师： 胡翔宇 分析师： 刘峤 SAC 执证号：S0260511020002 SFC CE.no: BFN410 SAC 执证号：S0260517080001 SFC CE.no: BNG229 SAC 执证号：S0260519010006 SFC CE.no: BLO687 020-66335066 010-59136632 020-66335146 oyf@gf.com.cn huxiangyu@gf.com.cn liuqiao@gf.com.cn [Table_Summary]核心观点： 新冠病毒疫情对物业管理行业的基础物管业务毛利率影响有限。目前全国大量的物业管理公司已经进入“非常状态”。与往年正常情况相比，物业管理公司于 2020 年春节阶段的变化为：1、确立保障机制，确保人员在岗以及配合街道、社区及其他政府相关部门工作；2、配合政府相关部门收集信息并维护好和业主的沟通，对所管理社区成员进行排查，登记湖北旅行史，湖北居民接触史的业主等相关信息，并在社区内、业主群内做好相关健康知识的宣传等；3、处置疫情，例如小区出入口测量体温，对共用空间进行消毒，配合政府部门的居家隔离等处置。整体上对物业公司报表影响主要体现在部分员工工作量增加以及购买消毒用品等带来的额外成本。尽管目前疫情尚未结束，我们认为对行业物业管理服务业务的毛利率影响将非常有限，主要原因为物业管理公司基层员工的工作内容较为弹性，在非常时期所做的额外工作部分被视为常规工作的内容，带来的额外成本可控。而消毒用品中，口罩、体温计为额外增加的成本，消毒水等为增加频次，整体带来的成本增加将会非常有限。新冠病毒疫情远期有可能小幅降低在管面积增速以及增值服务收入增速。由于新冠病毒疫情，全国各地的人群聚集型业务都受到了负面影响，政府可能会持续不鼓励人群聚集型服务。如果发展商的售楼处被关闭，导致地产销售行业需求推迟释放，可能会使物管公司的当期储备面积和 2-3 年后的在管面积增长推后，同时也会使当期的案场服务和 2-3 年后交付阶段的拎包入住业务收入增速推后。如果假设新冠疫情的非常状态持续时间为 2-3个月，物业管理公司的在管面积和增值服务增速都会受到小幅负面影响。物管行业近期下跌受到基本面影响较小。春节假期后物管行业出现一定跌幅，但基本上与其他行业受到影响相近，我们认为这是疫情因素带来的资金交易行为，整体基本面依然稳固。当前物管行业已经回到 12 月初期，前期涨幅较大的个股经历充分换手后，未来估值扩张的空间将会更加稳固。建议关注雅生活服务、保利物业、碧桂园服务和中海物业。风险提示：疫情持续时间超出市场预期；疫情严重程度超出市场预期。[Table_Report]相关研究： 【广发海外】物业管理行业:2020 年度策略：关注业绩成长性和确定性 2019-11-26 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 13 [Table_PageText] 行业专题研究|消费者服务Ⅱ [Table_impcom] 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价 报告日期 （元/股） 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 2019E 2020E 碧桂园服务 06098 HK 25.75 2019/12/09 买入 37.55 0.61 0.84 36.94 27.06 25.54 18.93 30.04 31.37 保利物业 06049 HK 52.1 2020/01/23 增持 56.29 0.90 1.27 52.11 37.24 7.58 5.40 8.65 11.16 雅生活服务 03319 HK 26.55 2019/12/22 买入 40.13 0.87 1.21 27.12 19.48 16.36 10.35 19.25 23.56 绿城服务 02869 HK 8.29 2019/08/26 增持 6.22 0.20 0.22 37.60 33.10 23.75 21.71 21.55 23.53 中海物业 02669 HK 4.77 2019/10/25 买入 4.91 0.16 0.20 29.69 24.23 17.44 14.36 34.33 32.50 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：表中估值指标按照最新收盘价计算 识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明 3 / 13 [Table_PageText] 行业专题研究|消费者服务Ⅱ 目录索引 一、物业管理公司可比估值表 ............................................................................................ 5 二、部分物业管理公司行动 ................................................................................................ 6 （一）保利物业 .......................................................................................................... 6 （二）雅生活服务 ...................................................................................................... 7 （三）碧桂园服务 ...................................................................................................... 8 三、风险提示 .................................................................................................................... 10 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 13 [Table_PageText] 行业专题研究|消费者服务Ⅱ 图表索引 图 1：保利物业消毒行动 .................