房地产行业月报：金九楼市回暖，继续聚焦“止跌回稳”

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业更新2025 年 10 月 13 日金九楼市回暖，继续聚焦“止跌回稳”9 月整体楼市回暖。根据克而瑞的初步数据，前百开发商 2025 年 9 月全口径销售总额由 8 月 2,202 亿元（人民币，下同）环比上升 20.9%至 2,661 亿元。我们跟踪的 21 家主要上市开发商 9 月销售额环比上升 4.4%，主要由于华润置地和建发房产环比增幅超过 30%，销售均价环比上升 13.7%，销售面积则环比下跌 9.1%。在 9 月销售额排名前 10 开发商中，9 家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前 50 的房企中，2025 年前九个月国企合同销售额市占率增加至 75.4%（前八个月：74.7%）。9 月，中央政策延续以推动房地产市场“止跌回稳”为导向。一系列政策加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准，加快完善城市更新。核心城市相继优化政策，新房供求迎来稳步回升，核心城市继续优化需求端政策带动，为市场形成一定支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化格局将延续。预计政策将延续宽松基调，10 月成交量将逐步修复。国家统计局2025 年8 月数据同比跌幅持续有所收窄。根据国家统计局公布的 70 大中城市商品住宅价格指数，8 月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌 3.0%/0.3% （2025 年 7 月：-3.4%/-0.3%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌 5.5%/0.6%（2025 年 7 月：-5.9%/-0.5%）。投资启示：我们仍预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场。新房市场将保持基本稳定，我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地 （1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。估值概要 资料来源：FactSet、交银国际预测 行业与大盘一年趋势图 资料来源: FactSet 房地产行业月报公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY25EFY26E FY25E FY26E FY25E FY26EFY25E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)新鸿基地产16 HK买入96.1096.408.4259.05811.410.60.450.444.4华润置地1109 HK买入35.3029.123.5753.7797.57.00.660.625.0恒基地产12 HK买入32.6827.241.9122.06914.213.20.410.416.6领展房托823 HK买入49.8040.802.7022.69015.115.20.640.646.7新世界发展17 HK买入9.708.260.1980.36541.822.60.130.120.0碧桂园服务6098 HK买入9.546.400.8530.8716.96.70.530.518.7越秀地产123 HK买入10.705.031.377NA3.3NA0.28NA12.0中海物业2669 HK买入6.304.920.5020.5339.08.52.402.034.3置富产业信托778 HK买入5.925.08-0.045-0.044NANA0.390.397.1越秀服务6626 HK买入4.202.560.3200.3607.36.50.950.896.9雅居乐集团3383 HK买入1.160.42-0.983NANANA0.04NA0.0雅生活服务3319 HK中性3.202.960.6860.7283.93.70.380.354.6时代邻里9928 HK中性0.600.540.211NA2.3NA0.29NA6.5平均11.210.40.580.645.610/242/256/2510/25-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 1815莫佩雯carman.mok@bocomgroup.com(852) 3766 18402025 年 10 月 13 日房地产行业月报 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2第一部分：股市近一个月中国企业指数表现总体强于中国内地开发商股价表现。行业资产净值折让略微缩小至 83.7%。图表 1：五大涨跌股，近一个月总回报图表 2：五大涨跌股，年初至今总回报资料来源：彭博，交银国际（截至 2025 年 10 月 9 日）资料来源：彭博，交银国际（截至 2025 年 10 月 9 日）图表 3：行业资产净值折让 资料来源：彭博，交银国际预测（截至 2025 年 10 月 9 日）2025 年 10 月 13 日房地产行业月报 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3第二部分：房企销售表现9 月整体楼市回暖9 月前百开发商销售环比上升 20.9%根据克而瑞的初步数据， 2025 年 9 月前百开发商全口径销售总额由 8 月 2,202亿元（人民币，下同）环比上升 20.9%至 2,661 亿元。2025 年 9 月销售总面积约为 1,175 万平方米，环比上升 1.4%。2025 年前九个月合同销售总额同比下降12.8%至 24,948 亿元（2024 年前九个月：28,605 亿元）。21 家上市开发商的 9 月销售额环比上升 4.4%我们跟踪的 21 家主要上市开发商 9 月销售额环比上升 4.4%，主要由于华润置地和建发房产的增幅大于 30%，销售均价环比上升 13.7%，销售面积则环比下跌9.1%。21家开发商前九个月销售额相比去年同期降幅收窄，国企表现略好。 在 9 月销售额排名前 10 开发商中，9 家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前 50 的房企中，2025 年前九个月国企合同销售额市占率增加至 75.4%（前八个月：74.7%）。9 月，中央政策延续以推动房地产市场“止跌回稳”为导向。一系列政策加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准，加快完善城市更新。核心城市相继优化政策，新房供求迎来稳步回升，核心城市继续优化需求端政策带动，为市场形成一定支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化格局将延续。预计政策将延续宽松基调，10 月成交量将逐步修复。2025 年 10 月 13 日房地产行业月报 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 4图表 4：20