房地产行业2025年1-9月统计局房地产行业数据点评：量价延续调整趋势，Q4同比压力加大

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨点评报告丨房地产 [Table_Title] 量价延续调整趋势，Q4 同比压力加大 ——2025 年 1-9 月统计局房地产数据点评 报告要点 [Table_Summary]9 月房地产量价延续调整，今年以来量价下行压力逐季加大，受高基数影响预计今年 Q4 销量同比明显承压，而当前所有 70 大中城市二手房价格指数均跌破去年 9 月水平，止跌回稳压力较大，增量政策的必要性提升，当前常规政策仍有空间，超常规政策也有较大回旋余地，只是在时点上存在不确定性。标的层面，基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企，弹性主线可适当下沉至边际改善型和债务重组型房企；低利率和资产端匮乏等背景下，具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业，仍是中长线配置机会。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 更多研报请访问 长江研究小程序 丨证券研究报告丨 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 量价延续调整趋势，Q4 同比压力加大 ——2025 年 1-9 月统计局房地产数据点评 行业研究丨点评报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 事件描述 10 月 20 日，国家统计局发布最新商品住宅销售价格指数、房地产开发和销售情况报告。 事件评论 ⚫ 量价延续调整趋势，Q4 同比压力加大。2025 年 1-9 月全国商品房销售额/面积分别同比下降 7.9%/5.5%，累计同比降幅扩大，其中 Q1/Q2/Q3 商品房销售额分别同比下降2.1%/8.3%/13.1%，而 9 月销售额/面积分别同比下降 11.8%/10.5%，降幅略收窄，环比表现也好于 2020-2024 年均值。价格方面，9 月 70 城新房/二手房价格指数环比分别下跌0.4%/0.6%，新房跌幅环比扩大、二手房跌幅环比持平，其中一线城市新房/二手房价格指数分别环比下跌 0.3%/1.0%。9 月房地产量价延续调整趋势，今年以来量价下行压力逐季加大，受高基数影响预计今年 Q4 销量同比将明显承压，而当前所有 70 大中城市二手房价格指数均跌破去年 9 月水平，止跌回稳压力较大，增量政策的必要性正在提升。 ⚫ 开工降幅收窄兑现，竣工回正大概率是短期扰动。2025 年 1-9 月新开工面积同比下降18.9%，9 月同比下降 14.4%，累计和单月同比降幅均收窄，开工自高点累计跌幅较大，且上半年土地市场表现较好，开工趋势上降幅收敛存在合理性，当前可能正在逐步兑现，只是销售预期/库存去化周期/资金压力可能会制约开工弹性。2025 年 1-9 月竣工面积同比下降 15.3%，9 月同比增长 1.5%，累计同比降幅收窄，单月同比转正，竣工结转集中于 12 月，其他月份相对较少，单月同比回正大概率是短期扰动；从近几年销售降幅来推演，自然竣工周期已见顶回落，若无历史缺口回补，竣工双位数下降预计仍将延续。 ⚫ 到位资金依旧承压，开发投资加速下降。2025 年 1-9 月房企到位资金累计同比下降 8.4%，9 月同比下降 11.5%，累计同比降幅扩大、单月同比降幅略收窄，其中 9 月国内贷款和自筹资金分别同比下降 14.6%/12.1%，定金及预收款/个人按揭贷款分别同比下降8.6%/11.5%。2025年1-9月房地产开发投资完成额同比下降13.9%，9月同比下降21.3%，累计降幅和单月降幅环比均有扩大，近三个月开发投资加速下降，销售压力加大的背景下，企业支出节奏可能放缓，从而影响建安支出和土地购置费，全年投资表现预计承压。 ⚫ 2025 年度展望：近年来房地产行业量价迎来快速调整，当前正逐步接近均衡区间，边际上最困难的时候可能已经过去。预计 2025 年全年开竣工和投资仍将双位数下降，而销售表现则取决于后续政策力度与效果，若无更多增量有效政策，Q4 销量同比表现将明显承压，全年大概率仍有双位数左右的下降，但较去年全年降幅可能有一定收窄。 ⚫ 投资建议：量价压力逐季加大，Q4 同比预计承压。9 月房地产量价延续调整，今年以来量价下行压力逐季加大，受高基数影响预计今年 Q4 销量同比明显承压，而当前所有 70大中城市二手房价格指数均跌破去年 9 月水平，止跌回稳压力较大，增量政策的必要性提升，当前常规政策仍有空间，超常规政策也有较大回旋余地，只是在时点上存在不确定性。标的层面，基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企，弹性主线可适当下沉至边际改善型和债务重组型房企；低利率和资产端匮乏等背景下，具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业，仍是中长线配置机会。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《地产股阿尔法的四个维度——房地产行业周度观点更新》2025-10-19 •《结构性市场与房企阿尔法——房地产行业周度观点更新》2025-10-12 •《地产股的“二分法”定价——房地产行业周度观点更新》2025-09-21 -20%-7%7%20%2024/102025/22025/62025/10房地产沪深3002025-10-21%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 点评报告 图 1：房地产开发和销售数据汇总 资料来源：国家统计局，长江证券研究所（注：除均价外，对比历史同期累计值的时间区间均为 1999-2021 年） 项目当月值当月同比当月增速环比变化(pct)上月值当月环比20-24年同期当月环比均值累计值累计同比累计增速环比变化(pct)累计值最接近哪年同期销售额8,025-11.8%2.25,45047.2%33.5%63,040-7.9%-0.62015年-住宅6,882-11.6%2.04,85441.8%27.3%55,329-7.6%-0.62015年销售面积8,531-10.5%0.05,74448.5%34.5%65,835-5.5%-0.82012年-住宅6,977-11.4%-1.74,86843.3%31.5%55,063-5.6%-0.92009年销售均价9,406-1.4%2.49,487-0.9%-0.7%9,575-2.5%0.22019年-住宅9,864-0.3%4.09,971-1.1%-3.2%10,048-2.1%0.32020年开工面积5,598-14.4%5.94,59521.8%8.7%45,399-18.9%0.62005年-住宅3,969-18.3%0.03,42316.0%8.9%33,273-18.3%0.02004年竣工面积3,4351.5%22.92