房地产行业报告：“金九”延续企稳，政策依赖度仍高

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 2384.55 52 周最高 2656.47 52 周最低 1870.99 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《地方“因城施策”深化 向“品质提升”延伸》 - 2025.09.29 房地产行业报告 （2025.10.5-2025.10.11） “金九”延续企稳 政策依赖度仍高 ⚫ 投资要点 根据中指院数据，2025年 1-9 月，TOP100 房企销售总额为26065.9亿元，同比下降 12.2%，降幅较 1-8 月收窄 1.1 个百分点，9 月单月，TOP100 房企销售总额环比增长 11.9%。“金九”延续企稳，但重点城市库存仍处高位，去化周期未见明显改善，高库存背景下，三四线城市销售同比持续低迷，成为拖累市场的主要因素。我们认为政策工具箱持续丰富，但全国性强刺激政策尚未出台，市场对后续"银十"专项政策仍有期待。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 121.78万方，本年累计新房成交面积为 6864.67 万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为 154.64 万方，同比-8%，环比-2.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为 46.79 万方，同比+0.8%，环比-5.7%，二线城市近四周平均成交面积为 74.99 万方，同比+0.5%，环比-0.2%，三线城市近四周平均成交面积为 32.86 万方，同比-30.2%，环比-3.3%。上周 14 城商品住宅可售面积为 8096.39 万方，同比-9.23%，环比-0.21%，14 城去化周期为 17.88 个月，其中一线城市去化周期为 12.86 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 134.71 万方，本年累计二手房成交面积为 8644.06 万方，累计同比+14.4%。20城近四周平均成交面积为 165.98 万方，同比+7%，环比-10.2%。截至2025/9/29 全国城市二手房出售挂牌量指数为 7.51，环比-29.1%，挂牌价指数为 150.87，环比-0.15%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 61 宗，成交住宅类土地数量为 39 宗，新增供应商服类土地数量为 43 宗，成交商服类土地数量为 48 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.7。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为 5466 元/平方米，溢价率为 2.58%，环比-0.28pct，成交商服类土地楼面均价为 1797.5 元/平方米，溢价率为 0.37%，环比-0.05pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指下跌 0.82%，沪深 300 指数下跌0.51%，房地产指数跑输沪深 300 指数 0.3pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨 0.65%，恒生综合指数下跌 3.4%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数 4.05pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 -16%-12%-8%-4%0%4%8%12%16%20%2024-102024-122025-032025-052025-072025-10房地产沪深300发布时间：2025-10-14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 .................................................. 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 .................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6 图表 11： 100 大中城市土地供销比 .......................