房地产行业香港私宅市场8月跟踪：成交季节性回调，价格稳中向好

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 香港私宅市场 8 月跟踪：成交季节性回调，价格稳中向好 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈颖* 研究员 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 新鸿基地产 16 HK 111.51 买入 港铁公司 66 HK 29.90 增持 资料来源：华泰研究预测 2025 年 10 月 10 日│中国内地 动态点评 8 月“量跌价稳”，降息预期支撑楼市回暖 8 月，香港私人住宅市场受季节性及天气因素扰动，成交环比有所回落，但年初至今累计成交同比仍显著增长，反映市场氛围持续改善。此外，房价已连续 5 个月环比上升，逐渐显现企稳信号。展望后市，美联储重启降息将在联系汇率机制下带动香港本地利率下行，不仅有助缓解供楼压力，也将刺激换楼及投资需求，楼市活跃度有望延续。我们认为两类资产修复值得关注：1、香港住宅市场成交量价有望于 2025 下半年开始迎来企稳回升；2、商业资产有望随着景气度回升，受益于消费改善及租金回暖。我们看好香港本地开发商和商业运营企业估值修复，建议关注香港拥有充裕土地储备和优质商业运营资产的新鸿基地产和港铁公司以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息 REIT 领展房产基金。 8 月私人住宅成交环比调整，但总体延续上行趋势 8 月，香港私人住宅市场受季节性及天气因素影响，整体成交环比有所回落。其中，一手成交 1775 宗，环比-5%，连续 6 个月稳企在千宗以上，为 2021年 7 月以来首次；1-8 月累计成交 12924 宗，同比+13.4%，创 2020 年以来同期新高。二手成交 3131 宗，环比-10%，虽有所下降，但已连续 5 个月维持在 3000 宗以上水平，1-8 月累计成交 25395 宗，同比+14.9%。随着美联储于 9 月重启降息、恒生指数创四年新高及施政报告放宽投资移民门槛，我们预计楼市成交氛围后续有望持续改善。 房价企稳信号增强，租金创近年新高 8 月，香港私人住宅价格指数为 288.5，环比+0.14%，已连续 5 个月环比回升，累计上涨幅度为 4.62%，主要受开发商“以价换量”加速去库存及二手市场以笋盘成交为主的影响，但整体走势反映房价逐步企稳。租金方面，在暑期租赁旺季与“抢人才”政策带动下，需求保持旺盛，租金持续上行。8月香港私人住宅租金指数同/环比分别+1.85%/+1.12%，环比已连续 9 个月上涨，租金水平创下 2019 年 8 月以来新高。 HIBOR 有所回升，“供平过租”现象仍在持续 9 月，1 个月期 HIBOR 均值升至 3.29%，环比+0.25pct，已连续三个月回升，新批按揭利率再次触及封顶息率。与此同时，部分银行积极优化产品以缓解居民供款压力，例如汇丰于 8 月 25 日推出全新定息按揭计划，首三年或首五年定息均为 2.73%，其后为 P-1.75%（P 现为 5.25%）。8 月香港 A类私人住宅租金回报率维持在 3.7%，持续高于按揭封顶息率（3.5%），“供平过租”现象仍在持续。 风险提示：香港楼市复苏进程不达预期；HIBOR 利率短期反弹的风险。 (17)(8)21120Oct-24Feb-25Jun-25Sep-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 中国香港一手私人住宅成交量 图表2： 中国香港二手私人住宅成交量 资料来源：中原地产，华泰研究 资料来源：中原地产，华泰研究 图表3： 中国香港私人住宅售价指数 图表4： 中国香港私人住宅租金指数 资料来源：香港差饷物业估价署，华泰研究 资料来源：香港差饷物业估价署，华泰研究 图表5： 1 个月期 HIBOR 利率 资料来源：香港同业拆借市场，华泰研究 -200%0%200%400%600%800%1000%1200%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002018/12018/82019/32019/102020/52020/122021/72022/22022/92023/42023/112024/62025/12025/8宗中国香港:楼宇买卖合约数量:私人住宅:一手市场:当月值同比（右轴）环比（右轴）-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002018/12018/82019/32019/102020/52020/122021/72022/22022/92023/42023/112024/62025/12025/8宗中国香港:楼宇买卖合约数量:私人住宅:二手市场:当月值同比（右轴）环比（右轴）-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%1601651701751801851901952002052018/12018/82019/32019/102020/52020/122021/72022/22022/92023/42023/112024/62025/12025/8中国香港:租金指数:私人住宅:所有类别同比（右轴）环比（右轴）-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%0501001502002503003504004502018/12018/82019/32019/102020/52020/122021/72022/22022/92023/42023/112024/62025/12025/8中国香港:售价指数:私人住宅:所有类别同比（右轴）环比（右轴）0%1%2%3%4%5%6%2020/12020/32020/52020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/102021/122022/22022/42022/62022/82022/102022/122023/22023/42023/62023/82023/102023/122024/22024/42024/62024/82024/102024/122025/22025/42025/62025/82025/10HIBOR:1个月 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 图表6： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地