房地产开发行业2025W39：本周新房成交同比下降23.6%25，预计Q4因基数抬升同比承压

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2025W39：本周新房成交同比-23.6%，预计 Q4 因基数抬升同比承压 9 月 22 日，国新办举行发布会，主要是从中长期视角回顾和总结“十四五”，不涉及短期政策的调整。央行行长潘功胜提到：当前中国的货币政策立场是支持性的，实施适度宽松的货币政策。在金融支持房地产风险化解方面，优化调整首付比、房贷利率等多项政策，并降低存量房贷利率，每年可为超过 5000 万户家庭减少利息支出约 3000 亿元。金融监管总局局长李云泽提到：积极助力化解房地产和地方债风险。持续推动房地产市场止跌回稳。多措并举稳定融资，为保障性住房等“三大工程”提供资金支持超 1.6 万亿元，租赁性住房贷款年均增长 52%。牵头建立城市房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款超过 7 万亿元，支持近 2000 万套住房建设交付，有力保障广大购房人的合法权益。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.2%，落后沪深 300 指数 1.22 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 11 名。 新房：本周 30个城市新房成交面积为 186.1万平方米，环比提升 20.0%，同比下降 23.6%，我们预计四季度因基数抬升同比承压。其中样本一线城市的新房成交面积为 55.8 万方，环比+11.6%，同比+12.5%；样本二线城市为 91.0 万方，环比+41.9%，同比-20.5%；样本三线城市为 39.2万方，环比-4.1%，同比-50.6%。今年累计看，样本 30 城共计 7198.6 万方，同比-2.7%；一线城市为 1922.1 万方，同比+3.1%；二线城市为 3452.3万方，同比-5.2%；三线城市为 1824.2 万方，同比-3.4%。 二手房：本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 198.9 万方，环比增长1.4%，同比增长 13.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为86.3 万方，环比 0.2%；样本二线城市为 93.5 万方，环比 9.0%；样本三线城市为 19.1 万方，环比-21.1%。年初至今累计二手房成交面积为 7815.4万方，同比增长 17.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为3217.1 万方，同比+20.5%；样本二线城市为 3622.8 万方，同比+16.4%；样本三线城市为 975.5 万方，同比+10.7%。 信用债：本周共发行房企信用债 14 只，环比增加 5 只；发行规模共计147.81 亿元，环比增加 67.61 亿元，总偿还量 102.19 亿元，环比减少43.95 亿元，净融资额为 45.62 亿元，环比增加 111.56 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W38：本周新房成交同比+16.2%，8 月全国房价延续调整》 2025-09-21 2、《房地产开发：2025W37：本周新房成交同比+3.0%，社融数据指向居民购房意愿低迷》 2025-09-14 3、《房地产开发：2025W36：本周新房成交同比-11.2%，深圳跟进放松限购》 2025-09-07 -20%-10%0%10%20%30%2024-092025-012025-052025-09房地产开发沪深3002025 09 28年 月 日 gszgszqdqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.央行货币政策立场不变，房地产“白名单”贷款超 7 万亿元 ........................................................................... 3 2.行情回顾 ........................................................................................................................................................ 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ......................................................................................................................... 7 3.1 新房成交（商品住宅口径）................................................................................................................... 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ............................................................................................................... 9 4.重点公司境内信用债情况 .....................................................................................................................