港铁公司(0066.HK)物业处收获期，但经常利润低于预期

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 港铁公司 (66 HK) 物业处收获期，但经常利润低于预期 华泰研究 中报点评 投资评级(维持): 增持 目标价(港币): 29.90 沈晓峰 研究员 SAC No. S0570516110001 SFC No. BCG366 shenxiaofeng@htsc.com +(86) 21 2897 2088 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 林霞颖 研究员 SAC No. S0570518090003 SFC No. BIX840 linxiaying@htsc.com +(86) 10 6321 1166 陈颖* 研究员 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 基本数据 目标价 (港币) 29.90 收盘价 (港币 截至 8 月 14 日) 28.34 市值 (港币百万) 176,411 6 个月平均日成交额 (港币百万) 159.42 52 周价格范围 (港币) 23.80-30.65 BVPS (港币) 30.04 股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值 会计年度 (港币) 2024 2025E 2026E 2027E 营业收入 (百万) 60,011 56,719 53,461 55,994 +/-% 5.32 (5.49) (5.74) 4.74 归属母公司净利润 (百万) 15,772 18,080 21,016 11,037 +/-% 102.62 14.64 16.24 (47.48) EPS (最新摊薄) 2.54 2.81 3.18 1.58 ROE (%) 8.67 8.94 9.32 4.73 PE (倍) 11.18 10.10 8.92 17.99 PB (倍) 0.95 0.90 0.85 0.83 EV EBITDA (倍) 8.67 7.86 7.88 13.83 股息率 (%) 4.63 4.62 4.62 4.62 资料来源：公司公告、华泰研究预测 2025 年 8 月 15 日│中国香港 铁路运输 港铁公司公布上半年业绩：收入 274 亿港元，同比-6.5%；归母净利润 77.09亿港元，同比+27.5%；其中经常性业务利润 33.91 亿港元（同比-15.7%），物业发展利润 55.42 亿港元（同比+218.5%），投资物业公允价值变动损失12.24 亿港元（1H24：收益 2.8 亿港元）。1H25 归母净利润较我们预期的84.91 亿港元低约 9%，主要是经常性利润低于我们预期（42.2 亿港元）。经常性业务主要包括香港车务运营、车站商务、物业租赁及管理、中国内地及国际铁路等具有稳定现金流的业务。公司拟派发中期股息 0.42 港元/股（同比持平）。考虑香港楼市复苏且公司处于交楼高峰期，维持“增持”。 因运营成本大幅上涨，香港车务运营盈利超预期下滑 1H25 香港车务运营收入 115 亿港元（同比+3.3%），但 EBIT 0.98 亿港元（同比-76%），主因员工成本上涨、通胀及铁路配套及维护开支增加。分线路看，1H25 本地铁路、过境服务、高铁、机场快线的收入同比增长 2.9%、6.6%、2.1%、2.8%，继续受益于北上消费与访港旅游需求增长。票价方面，港铁在 2024/25 年度提价，使 1H25 票价同比提升约 3%；但在 2025/26 年度冻结票价，预计 2H25 票价基本持平。成本方面，1H25 员工成本、保养及相关工程成本同比+12.8%、+5.6%。港铁在今年 4 月调薪，平均加幅3.78%，而去年为 7 月调薪，平均加幅 4.1%，使 1H25 员工成本增幅较高。 商户信心滞后于零售复苏，1H25 商铺新订租金仍下滑 1H25 香港车站商务、物业租赁及管理业务录得 EBIT 17.98 亿港元（同比-5.2%）、20.84 亿港元（同比-3.2%）。1H25 香港零售业销货价值同比下降 3.3%，但 5-6 月已同比转正。但由于商铺租金是零售回暖的滞后指标，1H25 香港零售业楼宇租金指数仍同比下降 6%。1H25 港铁车站商店、港铁商场的新订租金同比下滑 7.0%、7.8%，延续下滑趋势（24 年下滑 8.9-9.8%），每年租约更换三成左右。由于新订租金疲弱，1H25 公司对存量投资物业计提公允价值损失 27.02 亿港元，占 24 年末投资物业公允价值的 2.8%；上述损失被新确认商场的公允价值收益（14.78 亿港元）部分抵消。 物业发展项目处于收获期，但资本开支亦处于高峰期 1H25 物业发展录得净利润 55.42 亿港元（同比+218.5%），主要来自何文田站一期二期、港岛南岸三期五期的利润入账，而去年同期基数偏低。25年 4-6 月，香港私人住宅价格指数连续 3 个月环比上升，2Q 累计涨幅为0.6%，香港楼市已现复苏信号。根据施工及销售进度，港铁预期在 2H25将日出康城十二期、港岛南岸五期余下部分的利润入账。25-26 年，港铁物业发展项目处于交楼高峰期，但资本开支亦逐渐爬坡。港铁预计投入 1400亿港元用于发展新铁路项目，工期介于 2023-2034 年。由于港铁需先行支付工程款，而住宅开发时间较为遥远，近期资本开支压力可能上升。 盈利预测与估值 考虑香港车务运营成本上涨、投资物业公允价值损失，我们下调 25-27 年归母净利预测 11%/3%/17%至 181 亿/210 亿/110 亿港元。我们仍基于分部估值法，下调目标价至 29.9 港元（前值 31.9 港元）。其中，香港铁路基于DCF 估值，WACC=7.0%（前值 7.2%）、永续增长率维持 3%，投资物业基于资本化率估值（商铺 4.1%），物业发展基于 NAV 测算；上述分部加总折让 20%（与前次相同），以反映对多元化业务的估值折让。 风险提示：资本开支超预期、租金下滑超预期、楼市弱于预期、税务风险。 (7)8223751Aug-24Dec-24Apr-25Aug-25(%)港铁公司恒生指数 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 港铁公司 (66 HK) 核心图表 图表1： 港铁公司：港铁本地服务客运量 图表2： 港铁公司：机场快线客运量 资料来源：公司官网、华泰研究 资料来源：公司官网、华泰研究 图表3： 港铁公司：过境线客运量 图表4： 港铁公司：高铁客运量 资料来源：公司官网、华泰研究 资料来源：公司官网、华泰研究 图表5： 访港旅客数量持续恢复 资料来源：香港旅游发展局、华泰研究 02040608010012014016020182019202020212022202320242025千港铁本地服务客运量2018年同期(百万人)0.00.20.40.60.81.01.2