房地产行业2025年6月月报：6月新房、二手房成交同比均走弱；住宅用地溢价率持续回落

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2025 年 7 月 22 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅扩大；开竣工与投资均走弱——房地产行业 2025 年 4 月统计局数据点评》（2025/05/20） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅扩大；一线城市二手房房价环比由涨转跌——房地产行业 2025 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/05/21） 《房地产行业 2024 年年报&2025 年一季报综述：2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/09） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《70 城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正——房地产行业 2025年 1 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/02/20） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2025年6月月报 6 月新房、二手房成交同比均走弱；住宅用地溢价率持续回落 核心观点 【新房成交】 ◼ 虽然在年中冲刺销售带动下，6 月新房成交面积环比增长，但同比降幅扩大，成交持续走弱。6 月 40 城新房成交面积环比+14.3%，同比-11.6%，同比降幅扩大 9.0pct，虽然在年中冲刺销售的带动下，新房成交环比出现正增长，但同比明显走弱。1-6 月累计同比-1.6%。 ◼ 从各能级城市来看，6 月新房成交全线走弱；上半年一线城市新房成交同比正增长，二、三四线城市同比负增长。1）一线城市：6 月新房成交面积环比+11.8%，同比-8.5%，同比由正转负，同比增速下降 19.2pct。具体来看，北京同比+13%、环比+23%；上海环比+14%，但同比-13%；广州环比+9%，但同比-4%；深圳同环比均下滑，环比-4%，同比-35%。从累计来看，1-6 月一线城市新房成交面积同比+2.0%。1-6 月深圳新房成交面积同比+11%，广州同比+7%，北京同比+1%，上海同比-4%。2）二线城市：6 月新房成交面积环比+16.2%，同比-8.7%，同比降幅扩大 3.3pct。6 月环比增长的有杭州、武汉、苏州、福州、宁波、济南，其余均环比负增长；同比仅武汉、苏州、福州正增长，其余城市同比均呈现负增长。从累计来看，1-6 月二线城市新房成交面积同比-0.1%。1-6 月武汉新房成交面积同比+31%，南宁同比+16%，福州同比+12%。3）三四线城市：6 月新房成交面积环比+12.7%，同比-21.2%，同比降幅扩大 10.5pct。从累计来看，1-6 月三四线城市新房成交面积同比-8.6%。 【二手房成交】 ◼ 6月二手房成交面积同比增速由正转负，成交动能转弱。6月18城二手房成交面积环比持平，同比-3.7%，同比增速均下降7.0pct，自 24 年 6 月以来重点城市二手房成交面积同比增速已经连续 12 个月为正，25 年 6 月是一年以来首次出现单月二手房成交面积负增长的情形。25 年 1-6 月 18 城二手房成交面积累计同比+14.6%。 ◼ 从各城市能级来看，6 月一线城市二手房成交同环比正增长，二、三四线城市同比负增长。6 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 4.1%、-2.2%、2.6%，同比增速分别为 5.7%、-10.0%、-3.9%，一线城市同比涨幅收窄 11.4pct，二线城市同比增速下降 11.4pct，三四线城市同比降幅收窄 14.4pct。具体而言，一线城市中，6 月北京二手房成交面积环比+7%，同比+4%；深圳环比-4%，同比+13%。二线城市中，厦门、南宁同环比均正增长，同比分别增长 9%、11%，环比分别增长 12%、27%；苏州环比+2%，但同比-2%；成都同比+8%，环比-0.2%；其余城市同环比均负增长。从累计来看，1-6 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 27.7%、11.0%、-1.1%。具体而言，一、二线城市中，深圳（同比+42%）、杭州（+24%）、北京（+23%）、南宁（+22%）、成都（+19%）、厦门（+11%）、苏州（+9%）、青岛（+3%）1-6 月二手房成交面积同比正增长；三四线城市中东莞（+40%）、衢州（+28%）、金华（+26%）、佛山（+6%）1-6 月二手房成交面积同比正增长。 【新房库存与去化】 ◼ 库存与去化：库存规模环比下降，去化周期环比上升。截至 6 月末，我们跟踪的 12 城新房库存面积环比-0.6%，同比-16.8%；整体去化周期为 17.2 个月，环比+1.6 个月，同比-3.1 个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。 ◼ 开盘去化率：优质项目入市托举 6 月去化率同环比正增长。根据克而瑞，重点城市 6 月平均开盘去化率 41%，环比+2pct，同比+13pct。其中，一、二、三四线城市开盘去化率分别为 40%、45%、27%，一、三四线城市环比分别提升 4、6pct，二线城市环比持平，一、二线城市同比分别提升 21、15pct，三四线城市同比-4pct。分城市来看，去化率超 6 成城市有成都、杭州、天津、重庆、合肥、长沙，主要得益于适销网红盘入市带动。从变化趋势来看，同环比均涨多跌少：1）北京、上海、深圳、成都、杭州这类热点城市 6 月去化率同环比齐增，热度延续；2）武汉、南京这类弱复苏城市，6 月去化率同环比齐增，市场延续止跌企稳；3）宁波、嘉兴、常州这类弱二三线城市 6 月去化率均不足 2 成，市场仍低迷。 【土地市场】 ◼ 6 月住宅用地土拍热度环比持续回落，不过仍然好于去年同期。6 月全国成交土地建面环比+11.8%，同比+0.2%；其中一、二、三线城市环比增速为-38.0%、22.9%、23.3%，同比增速为-4.4%、7.1%、9.6%。6 月全国成交土地平均楼面价环比+49.5%，同比+17.4%；其中一、二、三线城市环比增速为253.8%、79.0%、-0.4%，同比增速为66.4%、34.7%、-11.5%。6 月北京、上海、成都成交金额超过 100 亿元，重庆、长沙、成都成交建面超过100万平，因一线城市宅地成交占比上升，平均楼面价同环比均上涨。6月全国平均溢价率为5.1%，环比提升0.6pct，但住宅类用地平均溢价率为 6.0%，环比-0.2pct，4、5、6 月住宅类用地土拍溢价率已经连续三个月下滑，不过仍然好于去年同期，同比仍有 3.0pct 的提升。一、二、三线城