房地产行业周报：房地产行业第29周周报（2025年7月12日-2025年7月18日）本周新房二手房成交同比降幅均收窄；中央城市工作会议将“城市更新”写入总体要求

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 7 月 22 日 强于大市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 29 周周报（2025年 7 月 12 日-2025 年 7 月 18 日） 本周新房二手房成交同比降幅均收窄；中央城市工作会议将“城市更新”写入总体要求 新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。新房库存面积同环比均下降。去化周期环比上涨，同比下降。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40 城新房成交面积为 169.4 万平，环比上升4.7%，同比下降 16.4%，同比降幅较上周收窄了 3.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 20.0%、-7.2%、15.5%，同比增速分别为-22.6%、-15.5%、-7.5%。一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了 12.1、11.9 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大了 7.6 个百分点。  二手房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。18 城二手房成交面积为 164.2 万平，环比上升 5.8%，同比下降 13.8%，同比降幅较上周收窄了 4.4 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-0.4%、11.6%、-1.3%，同比增速分别为-14.2%、-16.0%、-8.2%。其中，一线城市同比降幅较上周扩大了 2.4 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别收窄了12.4、1.6 个百分点。  新房库存面积同环比均下降，去化周期环比上涨、同比下降。12 城新房库存面积为 11124万平，环比增速为-0.005%，同比增速为-16.4%；去化周期为 17.3 个月，环比下降 0.2 个月，同比下降 0.6 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.5、14.7、45.1 个月，一线城市环比下降 0.02 个月，二、三四线城市环比分别上升 0.4、1.1 个月，一、二、三四线城市同比分别下降 1.2、0.1、16.2 个月。  土地市场环比量价齐跌、同比量跌价涨，溢价率同环比均上涨。百城全类型成交土地规划建筑面积为 955.9 万平方米，环比下降 40.3%，同比下降 26.8%；成交土地总价为 192.5 亿元，环比下降 55.7%，同比下降 21.6%；楼面均价为 2014 元/平，环比下降 25.8%，同比上升 7.1%；土地溢价率为 6.3%，环比上升 4.0 个百分点，同比上升 4.8 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 119.2 亿元，环比下降52.4%，同比下降 35.0%（前值：128.7%）。总偿还量为 150.4 亿元，环比下降 11.0%，同比上升 38.5%（前值：43.1%）；净融资额为-31.2 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周下降 8.3pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-3.3%，较上周下降 8.6pct。房地产板块 PE 为 24.88X，较上周下降0.31X。  本周统计局公布房地产销售、投资与房价数据。1）6 月房地产销售与投资同比降幅均扩大。6 月销售面积同比增速-5.5%（前值：-3.3%）；开发投资金额同比增速-12.9%（前值：-12.0%）。2）6 月 70 城房价环比跌幅持续扩大，房价下行压力进一步加大。6 月 70 城新房房价环比-0.3%，二手房房价环比-0.6%，环比降幅均较 5 月扩大了 0.1pct。 政策  本周中央城市工作会议召开，是时隔 10 年再度召开该会议，从中央层面全方位部署城市工作，意义重大。会议指出“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，同时提出“高质量开展城市更新”、“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。中央将“城市更新”写入总体要求，意味着我国城市发展逐渐进入城市更新的重要时期。我们预计未来城市更新相关政策的支持力度进一步加大。 投资建议：  二季度销售、投资、房价数据均明显走弱。我们预计，7 月的政治局会议表态或将更加积极，带动板块在 7 月中旬开始出现的一波政策博弈的行情机会。考虑到 7 月 15 日中央城市工作会议的相关表态，城市更新相关政策的支持力度有望进一步加大。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、绿城中国、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。 风险提示：  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2025 年 7 月 22 日 房地产行业周报 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 .....................................................................................