房地产行业25年5月REITs月报，经营情况改善和高分派率项目助推行情

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 28 [Table_Page] 跟踪分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业：25 年 5 月 REITs 月报 经营情况改善和高分派率项目助推行情 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 5 月中央层面首提符合条件的城市更新项目可发行 REITs。5 月 15 日，中办、国办发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出推动符合条件项目发行基础设施 REITs。5 月 7 日，国新办介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”时提到将 REITs 等纳入沪深港通标的。地方政策方面，深圳推进建设 REITs 项目库；福建支持高新数据产业发行REITs；湖南省发改委征集基础设施 REITs 意向储备项目。 ⚫ 截至 5 月末 C-REITs 上市基金总数 66 只，总规模 1,906.70 亿元，环比上升 11.03 亿元，增幅 0.58%。5 月上市 1 单项目，规模 13.67 亿元。月末 REITs 流通盘市值 944.75 亿元，环比上升 57.39 亿元，增幅6.47%。截至 5 月 31 日，交易所在审项目共 16 单，规模合计 283.79亿元。绿发商业 REIT、中外运仓储 REIT、临港 REIT 扩募过审。5 月已经过审准备上市的项目共 4 单，规模合计 51.93 亿元。 ⚫ 5 月 C-REITs 综合收益指数继续上升，市场活跃度低位。根据 Wind数据，5 月 C-REITs 综合收益指数上升 3.93%，日均换手率 0.59%，环比下降 0.14pct。5 月初高速 REITs 披露 4 月经营情况，多数项目经营同比改善明显，对行情起到了助推作用；5 月 21 日，苏州恒泰保租房 REIT 上市，首日涨幅 30%，对市场行情产生带动效应。具体板块来看，5 月不动产板块综合收益上涨 4.50%，其中红利板块的消费和保租房板块上涨明显，涨幅分别为 9.10%和 4.93%；换手率方面，保租房板块换手率最高为 0.69%，消费板块换手率最低为 0.48%。特许经营权板块上涨 3.36%，高速公路板块上涨最多，涨幅 4.01%，其次是新能源板块上涨 3.00%。项目层面，恒泰租赁房 REIT 涨幅最高为50.07%，其日均换手率也是最高，为 5.50%。 ⚫ 25 年 5 月行情不断上涨，C-REITs 分派率有所下降。截止 5 月末，C-REITs 市场分派率为 5.93%，较 4 月末下降 0.24pct；C-REITs 市场分派率同 30 年期国债收益率的差额为 4.03%，较 4 月末下降 0.31pct。分板块看，25 年 5 月末不动产 REITs 中分派率从高到低的板块依次为产业园区、仓储物流、消费和保租房，分别为 4.34%、4.25%、3.97%和 2.72%。特许经营权 REITs 中分派率从高到低的板块依次为高速公路、水电环保和新能源，分别为 8.25%、6.61%和 5.56%。P/NAV 走势方面，7 个板块的 REITs 均已高于 1，其中保租房 REITs 最高为1.49，高速公路 REITs 最低为 1.07。 ⚫ 风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。 [Table_Gr ade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2025-06-18 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 胡正维 SAC 执证号：S0260524080002 021-38003768 huzhengwei@gf.com.cn 请注意，胡正维并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] -20%-8%4%16%28%40%04/2407/2409/2412/2402/2504/25房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 28 [Table_PageText] 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 收盘价 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 报告日期 （元/股） 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 2025E 2026E 万科 A 000002.SZ 人民币 6.44 2025/4/8 买入 7.64 -0.69 0.05 - 126.7 13.6 10.1 -4.12% 0.30% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 8.66 2025/5/6 买入 12.00 0.49 0.53 17.7 16.4 12.6 10.7 3.85% 4.00% 保利发展 600048.SH 人民币 8.01 2025/5/7 买入 11.37 0.42 0.50 19.1 16.0 15.4 13.8 2.50% 2.90% 新城控股 601155.SH 人民币 13.60 2025/4/8 买入 16.19 0.36 0.49 37.6 27.8 8.0 7.4 1.34% 1.78% 金地集团 600383.SH 人民币 3.71 2023/9/21 买入 11.56 -0.34 -0.10 - - 58.8 34.4 -2.63% -0.87% 建发股份 600153.SH 人民币 10.02 2025/4/28 买入 12.84 1.22 1.42 8.2 7.1 6.3 6.5 4.80% 5.30% 华发股份 600325.SH 人民币 4.82 2025/3/18 买入 6.88 0.43 0.48 11.2 10.0 20.9 13.0 5.65% 5.93% 滨江集团 002244.SZ 人民币 9.35 2025/4/29 买入 12.05 0.96 1.16 9.7 8.1 2.4 0.6 9.70% 10.50% 万科企业 02202.HK 港币 4.92 2025/4/8 买入 5.96 -0.69 0.05 - 96.8 13.6 10.1 -4.12% 0.30% 中国海外发展 00688.HK 港币 13.56 2025/4/10 买入 16.55 1.62 1.74 8.4 7.8 5.7 5.2 4.45% 4.57% 中国海外宏洋集团 00081.HK