房地产行业2025年1-5月统计局房地产数据点评：量价下行压力加大，宽松的必要性逐步提高

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨点评报告丨房地产 [Table_Title] 量价下行压力加大，宽松的必要性逐步提高 ——2025 年 1-5 月统计局房地产数据点评 报告要点 [Table_Summary]2025Q1 销售表现尚可，但 Q2 以来量价下行压力加大，尤其是核心城市价格也边际趋弱，产业政策宽松的必要性逐步提升。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，但结构性矛盾仍需消化，预期改善也需时间，常规政策的宽松空间和边际效果相对有限，真正值得期待的在于超常规层面，只是节奏和力度需要进一步探讨，从宏观表现来看可能没有那么急迫。当前开发公司股价较底部溢价并不大，可择优配置等待交易窗口，重视具备区域和产品优势的龙头房企；而具备稳定现金流和潜在高股息的商业、经纪和物管龙头，则是战略性机会。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 量价下行压力加大，宽松的必要性逐步提高 ——2025 年 1-5 月统计局房地产数据点评 行业研究丨点评报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 事件描述 6 月 16 日，国家统计局发布最新商品住宅销售价格指数、房地产开发和销售情况报告。 事件评论 ⚫ 量价下行压力加大。2025 年 1-5 月全国商品房销售额/面积分别同比下降 3.8%/2.9%，累计同比降幅扩大，5 月销售额/面积分别同比下降 6.0%/3.3%，且环比表现均弱于 2020-2024 年均值；销售面积降幅扩大，与百强房企销售面积同比趋势吻合，但重点城市同比降幅有一定收窄，主要反映城市分化，近年来土地成交向高能级城市集中的趋势，在销售端逐步体现。价格方面，5 月 70 城新房/二手房价格指数环比分别下跌 0.2%/0.5%，环比跌幅均扩大 0.1pct，其中一线城市新房/二手房价格指数环比均下跌；截至 5 月，除成都、北京、深圳、上海、杭州外，其他城市均已跌破去年 9 月水平，而这些核心城市 5 月也普遍迎来下跌，结构性止跌回稳的基础并不牢固。当前行业量价边际下行压力加大，产业端政策边际宽松的必要性逐步提升，只是节奏和力度还需观察经济增长的宏观环境。 ⚫ 开竣工单月同比降幅收窄。2025 年 1-5 月新开工面积同比下降 22.8%，5 月同比下降19.3%，降幅较上月均有所收窄，在销售改善持续性不明朗、库存去化周期较长、二手房替代、房企拿地策略更为聚焦的背景下，全年来看开工表现预计仍将明显承压。2025 年1-5 月竣工面积同比下降 17.3%，累计同比降幅扩大，5 月同比下降 19.5%，单月同比降幅有所收窄；从近几年销售降幅来推演，竣工双位数下降预计仍将延续，反映自然竣工周期见顶回落，但累积竣工缺口的回补仍是竣工表现的重要影响因素。开竣工单月同比降幅收窄，可能由于一季度销售、到位资金和拿地等表现尚可，持续性仍需再观察。 ⚫ 到位资金和开发投资表现承压。2025 年 1-5 月房企到位资金累计同比下降 5.3%，5 月同比下降 10.1%，累计降幅和单月降幅环比均有扩大；其中 5 月国内贷款和自筹资金分别同比下降 13.1%/8.7%，定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降 12.7%/8.5%，整体表现依旧承压。2025 年 1-5 月房地产开发投资完成额同比下降 10.7%，5 月同比下降11.9%，累计降幅和单月降幅环比均有扩大，但上半年土地市场表现尚可，有望在下半年贡献开发投资，不过相对于存量施工面积，增量贡献可能有限，全年投资预计依旧承压。 ⚫ 2025 年度展望：近年来房地产行业量价迎来快速调整，当前正在逐步接近均衡区间，行业边际上最困难的时候可能已经过去，但结构性矛盾仍需消化。站在当前时点，预计 2025年全年销售、投资个位数下降，开工延续双位数降幅，而自然竣工预计也将双位数下降。 ⚫ 投资建议：量价下行压力加大，宽松的必要性逐步提高。2025Q1 销售表现尚可，但 Q2以来量价下行压力加大，尤其是核心城市价格也边际趋弱，产业政策宽松的必要性逐步提升。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，但结构性矛盾仍需消化，预期改善也需时间，常规政策的宽松空间和边际效果相对有限，真正值得期待的在于超常规层面，只是节奏和力度需要进一步探讨，从宏观表现来看可能没有那么急迫。当前开发公司股价较底部溢价并不大，可择优配置等待交易窗口，重视具备区域和产品优势的龙头房企；而具备稳定现金流和潜在高股息的商业、经纪和物管龙头，则是战略性机会。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《产业端边际宽松的必要性逐步提高——房地产行业周度观点更新》2025-06-15 •《现房销售的政策路径与潜在影响》2025-06-09 •《商业估值和分红保障的简约框架——商业地产系列专题之一》2025-06-08 -14%5%23%41%2024/62024/102025/22025/6房地产沪深300指数2025-06-18%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 点评报告 图 1：房地产开发和销售数据汇总 资料来源：国家统计局，长江证券研究所（注：除均价外，对比历史同期累计值的时间区间均为 1999-2021 年） 项目当月值当月同比当月增速环比变化(pct)上月值当月环比20-24年同期当月环比均值累计值累计同比累计增速环比变化(pct)累计值最接近哪年同期销售额7,056-6.0%0.76,23713.1%16.0%34,091-3.8%-0.62016年-住宅6,253-6.1%0.55,50313.6%15.8%30,119-2.8%-0.92016年销售面积7,053-3.3%-1.26,39210.3%14.5%35,315-2.9%-0.12015年-住宅5,892-4.6%-2.15,3729.7%14.2%29,745-2.6%-0.52011年销售均价10,004-2.8%1.99,7562.5%1.3%9,653-0.9%-0.52024年-住宅10,614-1.6%2.710,2443.6%1.3%10,126-0.2%-0.42024年开工面积5,348-19.3%2.94,83910.5%15.0%23,184-22.8%1.02004年-住宅3,925-18.2%-0.43,6726.9%14.5%17,089-21.4%0.92004年竣工面积2,737-19.5%8.42,5885.8%10.6%18,385-17.3