经营北京优质商业，盈利稳定穿越周期

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2025年06月18日优于大市中国国贸（600007.SH）经营北京优质商业，盈利稳定穿越周期核心观点公司研究·深度报告房地产·房地产开发证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002基础数据投资评级优于大市(首次)合理估值22.90 - 26.80 元收盘价21.80 元总市值/流通市值21959/21959 百万元52 周最高价/最低价30.34/20.53 元近 3 个月日均成交额68.47 百万元市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告公司坐拥首都核心地段商业地产。随着地产销售量价持续低迷，A 股房地产开发商整体进入亏损状态，但房地产经营商业绩表现相对平稳。公司作为最早上市的房地产经营企业之一，基于北京 CBD 国贸中心开展投资性物业出租管理及酒店经营业务，控股股东持股比例保持 80.65%。经过四十余年的发展，国贸中心已建设成为占地面积 17 万㎡、总建筑规模 112 万㎡、功能齐全的现代化商务中心。2024 年，公司营业收入为 39 亿元，其中写字楼、商城、公寓、酒店和其他业务的收入占比分别为 39%、33%、5%、13%、10%。物业定位高端，经营优势明显。自 2020 年以来，公司各投资性物业可出租面积并未发生增减，但写字楼收入基本平稳，而商城和公寓的收入稳中有升。不同业务的收入变化主要源于各业务租金单价和出租率的趋势差异。写字楼的租金单价和出租率均保持平稳状态，经营表现优于北京甲级写字楼整体，主要得益于优质资产和经营能力的双重加持。商城定位重奢租金单价较高，销售额排名全国前五，且出租率始终保持高位。公寓租金单价虽然略有下降，但出租率自全面改造升级完成后持续改善。酒店此前经营波动主要受到外部环境影响，目前毛利率已转正。其他业务表现与大类趋同。财务状况良好，分红持续性佳。2019 年以来虽有疫情扰动，公司营收和利润规模仍稳中有升。2024 年，公司归母净利润 12.6 亿元，同比+0.3%；毛利率58.1%、归母净利率 32.3%，均较 2019 年提升 4.7 个百分点。公司资产结构健康，债务负担较轻。截至 2024 年末，公司总资产中货币资金占比 32%，投资性房地产占比 49%，固定资产占比 11%，三者合计占比 92%；资产负债率仅22%，融资成本持续降低，经营性现金流净额常年为正。公司重视股东回报，派息率从 2019 年的 39%提升逐渐至 2024 年的 88%，以当年平均股价计算的股息率从 2019 年的 2.45%逐渐提升至 2024 年的 4.87%。考虑到公司有相对稳定的利润规模和持续性佳的分红政策，属于良好的防御性抗周期标的。盈利预测与估值：公司经营北京核心地段商业地产国贸中心，盈利稳定穿越周期。在降息背景下，公司股息率具备吸引力。结合绝对估值与相对估值，我们认为公司合理股价区间为 22.9-26.8 元，较当前股价有 5%-23%的空间。预计公司 2025-2027 年归母净利润分别为 12.9/13.2/13.5 亿元，对应每股收益分别为 1.28/1.31/1.34 元，对应当前股价的 PE 分别为 17.0/16.7/16.3倍，首次覆盖给予“优于大市”评级。风险提示：若国际关系变化、国内经济增速放缓、企业居民削减开支、差旅出行减少、北京商业供应增加、行业竞争加剧，公司经营会受到不利影响。盈利预测和财务指标202320242025E2026E2027E营业收入(百万元)3,9543,9123,9203,9483,997(+/-%)14.9%-1.1%0.2%0.7%1.2%归母净利润(百万元)12591262129113191350(+/-%)12.8%0.3%2.3%2.1%2.4%每股收益（元）1.251.251.281.311.34EBITMargin43.0%42.8%42.8%43.3%43.7%净资产收益率（ROE）13.0%13.1%13.2%13.2%13.3%市盈率（PE）17.517.417.016.716.3EV/EBITDA11.611.614.314.013.6市净率（PB）2.272.282.242.212.17资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录公司坐拥首都核心地段商业地产......................................................................................................6行业趋势：房地产开发持续低迷，但房地产经营相对平稳..........................................................................6公司概览：经营北京国贸中心，控股股东持股比例高且稳定......................................................................8主营业务：投资性物业的出租管理以及酒店经营........................................................................................10物业定位高端，经营优势明显........................................................................................................13写字楼：出租率和租金单价平稳，经营表现优于行业整体........................................................................13商城：定位重奢租金单价较高，销售额排名全国前五................................................................................15公寓：升级改造后出租率持续提升，租金单价符合高端定位....................................................................17酒店等：酒店经营波动受外部影响，其他业务表现与大类趋同................................................................19财务状况良好，分红持续性佳...................................................................