房地产行业2025年5月统计局数据点评：单月销售面积与投资降幅进一步扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 6 月 17 日 强于大市 相关研究报告 《4 月楼市成交动能持续转弱；土拍溢价率环比回落——房地产行业 2025 年 4 月月报》（2025/05/29） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅扩大；一线城市二手房房价环比由涨转跌——房地产行业 2025 年 4 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/05/21） 《单月销售降幅扩大；开竣工与投资均走弱——房地产行业 2025 年 4 月统计局数据点评》（2025/05/20） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号——2025 年政府工作报告解读》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 5 月统计局数据点评 单月销售面积与投资降幅进一步扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位 国家统计局发布 2025 年 5 月份全国房地产开发投资和销售情况。5 月销售面积 7053 万平，同比增速-3.3%（前值：-2.1%）；开发投资金额 8504 亿元，同比增速-12.0%（前值：-11.3%）；新开工面积 5348 万平，同比增速-19.3%（前值：-22.1%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售：  单月销售面积降幅进一步扩大，成交动能持续走弱；累计销售面积、销售金额、销售均价同比降幅均扩大。1）商品房单月销售面积降幅进一步扩大，但销售金额降幅收窄。5 月销售面积 7053 万平，同比下降 3.3%，同比降幅较 4 月扩大了 1.2 个百分点；销售金额 7056 亿元，同比下降 6.0%，同比降幅较 4 月收窄了 0.7 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 4.6%，降幅扩大 2.2 个百分点，住宅销售金额同比下降 6.1%，降幅收窄 0.5 个百分点。2）单月住宅销售均价环比持续正增长，同比降幅收窄。5 月商品房销售均价 10004 元/平，环比增长 2.5%，同比下降 2.8%，降幅收窄 1.9 个百分点；其中住宅销售均价 10613 元/平，环比增长 3.6%，同比下降 1.6%，降幅收窄 2.7 个百分点。销售均价走势与统计局公布的 70 个大中城市房价数据有差异。3）从区域来看，中部地区“以价换量”的情况较为明显，单月全国销售均价同比降幅收窄主要是受东部地区影响，中、西部地区销售均价同比降幅仍在扩大。5 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-4.9%、0.7%、-2.8%，东部地区同比降幅较 4月扩大 0.8 个百分点，中部地区同比增速提升了 2.1 个百分点，西部地区同比增速下降了 4.1 个百分点。5 月东、中、西部地区销售金额同比增速分别为-4.9%、-6.2%、-9.4%；东、中、西部地区销售均价同比增速分别为-0.1%、-6.8%、-6.8%，其中东部地区销售均价同比降幅收窄 3.5 个百分点，中、西部地区降幅分别扩大 0.6、3.1 个百分点。从累计来看，1-5 月全国商品房销售面积 3.53 亿平，同比下降 2.9%，降幅扩大 0.1 个百分点；销售金额 3.41万亿元，同比下降 3.8%，降幅扩大 0.6 个百分点；销售均价 9653 元/平，同比下降 0.9%，降幅扩大 0.5 个百分点。预判 6 月，在年中冲刺销售以及供应提质的带动下，我们预计销售环比或将出现正增长，但同比难出现很大改善。我们预计，2025 年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。 2. 商品住宅库存：  现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到近四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 5 月末，我国商品住宅广义库存面积为 16.7 亿平，环比下降 1.2%，同比下降 15.9%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.7 个月，环比提升 0.3 个月，同比下降4.4 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 5 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.13 亿平，环比下降 1.1%，同比增长 6.5%；现房去化周期为 20.0 个月（由于 5 月现房销售未公布，我们采用 2024 年 11 月-2025 年 4 月销售均值计算），环比下降 0.2 个月，同比下降 2.4 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 24.8%，环比基本持平，同比提升 5.2 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：  房地产投资同比降幅扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。5 月开发投资金额 8504 亿元，同比下降 12.0%，降幅较 4 月扩大了 0.7 个百分点。其中，住宅开发投资金额 6552 亿元，同比下降 11.3%，降幅较 4 月扩大了 0.2个百分点。1）土地投资有所修复。2024 年三季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 8.7%，降幅较二季度收窄 36.7 个百分点，2024 年四季度同比降幅进一步收窄至 3.1%，或带动 2025 年一、二季度土地投资小幅修复，2025 年一季度同比增速转正（3.3%），近期土地市场修复也有望对后续的投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。5 月新开工面积 5348 万平，同比下降 19.3%，同比降幅虽然较 4 月收窄 2.9 个百分点，但从绝对值来看，仍处于 2003 年以来的最低位。1-5 月施工面积同比也有 9.2%的下降。从区域来看，东、西部地区投资降幅扩大，东部地区 5 月投资额同比下降 14.3%，降幅较 4 月扩大了 2.1 个百分点，中部地区投资额同比下降 9.6%，降幅较 4 月收窄了 2.9 个百分点，西部地区投资额同比下降 5.6%，降幅较 4 月扩大了 0.8 个百分点。从累计来看，1-5 月开发投资金额 3.62 万亿元，同比下降 10.7%；新开工面积 2.32 亿平，同比下降 22.8%。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高，并且当前房企多“以销定产”，2025 年新开工和投资预计将持续回落，我们预计 2025 年房地产开发投资额同比增速为-9%，新开工面积同比增速-16%。  竣工面积同比降幅虽然收窄，但绝对值仍处于 2008 年以来同期最低水平。5 月竣工面积 2