非金属建材行业研究：向二手房市场要空间

敬请参阅最后一页特别声明 1 二手房成交热度延续 （1）年初以来二手房成交热度延续，新房同比表现回暖。2025 年 1-2 月全国新建商品住宅销售面积 9207 万平、同比-3.4%，销售金额 9160 亿元、同比-0.4%，降幅较 2024 年全年显著收窄。高频数据显示 3 月新房市场回暖，截至 3月 23 日，47 城新房销售 3 月初至今累计同比+16.4%，年初至今累计同比+7.8%；22 城二手房成交 3 月初至今累计同比+38.4%，年初至今累计同比+34.2%，二手房市场表现活跃，“小阳春”行情持续性较强；从同时披露一二手房高频成交数据的 19 个城市来看，年初至今累计同比+19.4%，样本城市一二手房销售总量呈现同比增长态势。 （2）二手房成交占比持续提升，或带动销售总量恢复性增长。贝壳研究院根据住建部数据估算，2023 年全国新房和二手房销售面积 15.1 亿平，同比+6.3%，其中二手房成交 5.7 亿平，同比+44%。样本城市数据显示，2024 年 19 城一二手房合计成交面积同比-4%，但 22 城二手房成交面积同比+20%，这表明购房总需求并未大幅减少，只是在特定市场环境下，需求从新房市场转向二手房市场。19 城二手房成交占比从 2023 年 41%升至 2024 年 52.6%，2025 年初至今达56.2%，美英等成熟经济体二手房成交占比长期保持在 70%以上，中国仍有提升空间。以 2023 年 15.1 亿平的全国成交总量为参考，若二手房占比升至 70%，新房销量将大幅下滑至 4.5 亿平，而以 4.5 亿平的新房销售作为长期中枢值是偏低的，二手房占比提升过程中，全国新房和二手房成交总量有望实现修复性增长。 家装市场重心转移，向存量、翻新要空间 （1）旧房装修占比超过新房装修，家装市场存量时代到来。奥维云网《2024 年中国家装市场蓝皮书》显示，家装需求源于新建房首装、存量房翻新及二手房二次装修，2024 年中国家装市场规模预计 3.6 万亿元，同比-16.8%，覆盖1941 万套住宅，一二线城市率先步入旧房装修主导阶段，存量房流量转化影响家装市场未来走向，2024 年存量房约1.5%转化为二手房进入销售环节，二手房交易客户约 75.4%转化为家装客户，此外，存量房约 2.1%直接转化为家装客源，2024 年旧房装修在家装市场中的占比达 63%，家装市场存量时代来临，存量房影响力将持续扩大。 （2）政策端深挖翻新需求潜力，聚焦城市更新改造和家装厨卫焕新。住建部数据显示，截至 2022 年底我国城镇既有房屋超 30 年楼龄占比接近 20%，预计到 2040 年前后将攀升至 80%。2025 年两会期间，全国政协委员、三棵树董事长洪杰提出建议，尽快出台相关行政法规条例，明确对一定楼龄老旧房屋进行定期强制体检和维修的制度安排。2025 年3 月，住建部部长倪虹表示，2000 年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，城中村改造范围已经扩大到全国地级及以上城市。2025 年家装厨卫“焕新”政策进一步优化升级，明确资金来源、补贴范围拓宽、补贴品类增加，瓷砖、涂料、地板、门、窗、吊顶、板材家具等常见家装建材品类参与其中，相关品类需求有望提升。 （3）消费建材翻新需求占比持续提升，中长期规模有望保持稳定。随着房地产景气下行，2021 年以来国内消费建材需求承压，防水、涂料、瓷砖等产量均有不同程度下降，当前国内建材仍以新建需求为主，受地产下行影响大，翻新需求占比加速提升中。海外成熟市场经验表明，翻新主导使消费建材长期需求更稳定，存量阶段市场虽然也会受到经济周期波动影响，但稳定的翻新需求能平滑周期波动，且随着存量房数量和房屋年龄的持续增长，翻新需求也能够稳定增长，不同品类需求稳定性有差异但都具长期韧性。 持续推荐零售端消费建材 存量时代逐步来临、向二手房市场要空间，继续推荐涂料龙头，关注零售占比高或者零售转型顺利的消费建材公司。 风险提示 地产销售不及预期、政策落地不及预期、消费建材需求结构调整不及预期。 行业专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 内容目录 一、二手房成交热度延续.......................................................................... 4 （一）年初以来二手房成交热度延续，新房同比表现回暖.......................................... 4 （二）二手房成交占比持续提升，或带动销售总量恢复性增长...................................... 5 二、家装市场重心转移，向存量、翻新要空间........................................................ 7 （一）旧房装修占比超过新房装修，家装市场存量时代到来........................................ 7 （二）政策端深挖翻新需求潜力，聚焦城市更新改造和家装厨卫焕新................................ 9 （三）消费建材翻新需求占比持续提升，中长期规模有望保持稳定................................. 10 三、持续推荐零售端消费建材..................................................................... 12 四、风险提示................................................................................... 13 图表目录 图表 1： 2019-2025 年商品住宅累计销售面积及增速.................................................. 4 图表 2： 2019-2025 年商品住宅累计销售金额及增速.................................................. 4 图表 3： 2021-2025 年 47 城新房成交面积（万方）................................................... 4 图表 4： 2021-2025 年 22 城二手房成交面积（万方）................................................. 4 图表 5： 2021-2025 年 19 城新房+二手房合计成交面积（万方）........................................ 5 图表 6： 2020-2025 年 19 城二手房成交占比......................................................... 5 图表 7： 1999 年以来美国成屋和新房销量（季调折年数）...................