11月房地产行业月报：利好政策密集出台，销售持续回暖

证券研究报告房地产行业月度报告利好政策密集出台，销售持续回暖——11月房地产行业月报戴梓涵S1190524110003证券分析师：分析师登记编号：徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号：2024/12/03请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远报告摘要一、政策：11月房地产利好政策密集出台，“稳地产”态度明确。11月7日，自然资源部发布通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布公告，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，随后北京、上海等地快速跟进。二、销售：政策效应作用下，销售持续回暖。11月，30大中城市商品房月度成交103610套，环比增加13%，为年内单月新高，同比增加20%，实现商品房成交面积为1171.45万平方米，环比增长16%，较去年同期同比增加20%，主要系9月份以来一系列政策落地以及11月新增商品房供应增加所致。三、房价：百城新建住宅价格上涨，二手住宅价格环比跌幅收窄。根据中指研究院数据，2024年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.29%，11月百城新建住宅平均价格为16592元/平方米，环比上涨0.36%，同比上涨2.40%。百城二手住宅均价为14278元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03个百分点，同比下跌7.29%。四、新增供应：11月新增供应环比增加，相比前期供应规模仍处低位。根据克而瑞数据，2024年1-11月30个重点城市商品住宅新增供应9734万平方米，累计同比下降32%。单看11月，30个重点城市新增供应930万平方米，环比增加35%，同比下降33%，较三季度月均增加4%。五、土地市场：供地情况边际改善。11月土地市场推出及成交规模同比降幅收窄。据中指研究院数据，2024年1-11月全国300城住宅用地推出面积为4.1亿平方米，同比下降31.4%，降幅较1-10月收窄1.8个百分点，成交建筑面积为2.5亿平方米，同比下降27.4%。六、投资建议。9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为房地产行业定下新基调。本月出台交易税费减免政策，北上广深四大一线城市陆续取消普宅和非普宅标准，降低交易成本，置换改善性需求提升，此外，11月30个重点城市商品住宅新增供应环比增加35%，供应增加叠加政策效应持续作用下，11月30大中城市商品房月度成交环比增加13%，创年内单月新高，市场信心恢复，成交有所回暖。进入12月，目前处于房企年末冲刺业绩关键期，房企推盘促销力度有望进一步加强，预计12月房地产市场活跃度有望继续保持，后续仍需关注城中村改造和收购闲置土地和收储存量房增量政策落地效果。七、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用违约风险；房地产政策落地进程不及预期请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、政策：11月房地产利好政策密集出台，“稳地产”态度明确2、销售：政策效应作用下，销售持续回暖3、房价：百城新建住宅价格上涨，二手住宅价格环比跌幅收窄4、新增供应：11月新增供应环比增加，相比前期供应规模仍处低位5、土地市场：供地情况边际改善6、投资建议7、风险提示目录请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远1、政策：11月房地产利好政策密集出台，“稳地产”态度明确图表：11月以来中央关于地产相关会议及政策资料来源：中国政府网等，太平洋证券11月房地产利好政策密集出台，“稳地产”态度明确。11月7日，自然资源部发布通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，随后北京、上海等地快速跟进。11月13日，国家税务总局提出将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。时间部门/文件具体内容2024 年11 月 7日《自然资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》收购主体：使用专项债券资金用于收回收购土地，应由纳入名录管理的土地储备机构具体实施。收购范围：优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。收购价格：土地储备机构委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县人民政府批准确认。收购后用途：收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。2024 年11 月 12日《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》契税：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。增值税：土增税：取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。2024 年11 月 13日《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远2、销售：政策效应作用下，销售持续回暖图表：30大中城市商品房月度成交套数资料来源：Wind，太平洋证券政策效应作用下，30大中城市成交同增20%创年内单月新高。11月，30大中城市商品房月度成交103610套，环比增加13%，为年内单月新高，同比增加20%，实现商品房成交面积为1171.45万平方米，环比增长16%，较去年同期同比增加20%，主要系9月份以来一系列政策落地以及11月新增商品房供应增加所致；自2024年以来，30大中城市商品房成交套数累计同比减少25%，商品房成交面积累计同比减少27%。资料来源： Wind ，太平洋证券图表：30大中城市商品房月度成交面积请务必阅读正文之后的免责条款部分守正 出奇 宁静 致远2、销售：政策效应作用下，销售持续回暖图表：各能级城市商品房月度成交面积环比变化资料来源：Wind，太平洋证券一二线城市11月同环比继续正增，三线城市成交低位波动。分城市能级来看，其中一线城市、二线城市、三线城市实现商品房月度成交面积分别为347.41/626.65/197.38万平方米，同