房地产行业：传统旺季叠加政策落地，“银十”销售显著回暖

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业更新2024 年 11 月 11 日传统旺季叠加政策落地，“银十”销售显著回暖10 月前百开发商销售显著改善。根据克而瑞的初步数据，10 月由于行业支持政策陆续落地，叠加进入传统旺季，前百开发商的全口径销售总额由 9 月的 2,736 亿元环比增加 70.1%至 4,654 亿元。我们跟踪的 24 家主要上市开发商10 月销售额也显著回暖，环比提升74.0%。10 月销售额排名前十开发商中，国企数量为 9 家，民企仅 1 家（龙湖集团，排名第 9 位）。在前 50 的房企中，前十个月国企合同销售额市占率进一步扩大至 73.3%。国家统计局 9 月数据显示各线城市价格指数同比跌幅扩大。根据国家统计局公布的 70 大中城市商品住宅价格指数，9 月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌 6.1%/0.7%（8 月：-5.7%/-0.7%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌 9.0%/0.9%（8 月：-8.6%/-0.9%）。楼市支持政策陆续落地，助力市场止跌回稳。10 月国家层面楼市支持政策纷纷落地。10 月 17 日国新办座谈会上公布了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，紧接着央行降息落地。地方层面也积极响应，各地加快落地楼市宽松政策，包括下调首付比例、住房贷款利率下限及公积金贷款利率等。我们认为当前国家稳定房地产行业的信号明确，直指行业“止跌回稳”。在政策加持下，我们对于行业回暖的可持续性有信心，预计 4 季度整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所恢复。投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将稳中向好。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在 2024 年 4 季度和 2025 上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长线我们则继续看好华润置地 （1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。估值概要 资料来源：FactSet、交银国际预测 行业与大盘一年趋势图 资料来源: FactSet 房地产行业行业评级同步公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY24EFY25E FY24E FY25E FY24E FY25EFY24E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)新鸿基地产16 HK买入96.1083.257.6978.42510.89.90.400.394.6华润置地1109 HK买入24.9426.753.5493.6646.96.70.610.575.3领展房托823 HK买入47.7036.402.6312.64913.813.70.520.527.2越秀地产123 HK买入6.606.930.8130.9017.97.10.450.435.1中海物业2669 HK买入6.306.170.4700.54312.110.53.602.912.6新世界发展17 HK买入11.447.960.5470.65514.612.20.110.112.5碧桂园服务6098 HK买入6.085.970.7950.7126.97.70.500.493.6雅居乐集团3383 HK买入1.161.09-0.965-0.983NANA0.090.090.0雅生活服务3319 HK买入3.203.470.7180.8864.53.60.370.352.2越秀服务6626 HK买入4.723.220.3610.4338.26.81.211.126.1恒基地产12 HK中性23.8426.052.2452.44911.610.60.380.387.3时代邻里9928 HK中性0.600.510.1830.2112.62.20.300.275.9平均9.18.30.710.644.411/233/247/2411/24-20%-10%0%10%20%30%40%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 1815诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852) 3766 18452024 年 11 月 11 日房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2第一部分: 股市近一个月中国企业指数弱于内地开发商股价表现。行业资产净值折让进一步缩小至 84.8%。图表 1: 五大涨跌股，近一个月总回报图表 2: 五大涨跌股，年初至今总回报资料来源: 彭博、交银国际（截至 2024 年 11 月 4 日）资料来源: 彭博、交银国际（截至 2024 年 11 月 4 日）图表 3: 行业资产净值折让资料来源: 彭博、交银国际预测（截至 2024 年 11 月 1 日）2024 年 11 月 11 日房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3第二部分: 房企销售表现10 月百强开发商销售额显著上行； 4 季度关注政策加持下回暖的持续性10 月前百开发商销售数据明显回暖，环比提高 70%根据克而瑞的初步数据，10 月由于行业支持政策陆续落地，叠加进入传统旺季，前百开发商的销售额环比出现明显提升。2024 年 10 月全口径销售总额由9 月 2,736 亿元（人民币，下同）环比显著增加 70.1%至 4,654 亿元。2024 年 10月销售总面积约为 2,322 万平方米，环比提升 52.1%。2024 年前十个月合同销售总额同比下跌 34.8%至 33,258 亿元（2023 年前十个月：51,003 亿元）。24 家上市开发商的 10 月销售额环比增加 74.0%我们跟踪的 24 家主要上市开发商 10 月销售额显著回暖，环比提升 74.0%，主要由于量价齐升，销售面积大幅增加（环比+58.0%）的同时，销售均价也有所提高（环比+7.4%）。然而，24 家开发商首十月销售额与去年同期相比仍全线下跌，但下跌幅度有所收窄。其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在 15-25%，而民企跌幅则达到 45-65%。在 10 月销售额排名前十开发商中，国企数量为 9 家，民企仅有 1 家（为龙湖集团，排名第 9 位）。在前 50 的房企中，前十个月国企合同销售额市占率进一步扩大至 73.3%（首九个月：72.7%）。政策落地促进市场止跌回稳，持续关注未来回暖可持续性自 9 月 26 日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”后，10月国家层面楼市支持政策纷纷落地。10 月 17 日国新