2024年8月房地产市场跟踪：“地王”久违重现，保障房收储提速

www.ccxi.com.cn 1 月价格数据点评 通胀水平延续回落、物价稳中 作者: 中诚信国际 企业评级部 蒋 螣 0755-82969261 tjiang @ccxi.com.cn 石 炻 0755-82969261 sshi @ccxi.com.cn 其他联络人 龚天璇 027-87339288 txgong@ccxi.com.cn 房企半年度亏损面较广，三中全会定调防范化解房地产风险----2024年7月房地产市场跟踪 新政后市场冲高回落，去库存任重道远----2024年 6月房地产市场跟踪 最宽松政策重塑市场资产价格，有望实现行业企稳回升----2024年5月房地产市场跟踪 双轨制渐行渐近，关注配售型保障房对商品房市场的冲击----2024年4月房地产市场跟踪 消费类基础设施REITs对房企融资影响几何？----2024年 3月房地产市场跟踪 “地王”久违重现，保障房收储提速 ——2024 年 8 月房地产市场跟踪 上海时隔 8年重现高价地王，向市场传递积极信号，一定程度上体现出政府将定价权重还市场、助力行业修复的决心，对于增强重点城市改善性住房市场信心具有一定的积极作用。但当前土地市场分化仍然严重，市场预期并非单靠一次地王重现即可实现翻转，在住宅用地供应调节机制的指引下，预计大部分城市将面临住宅用地供应规模紧缩，未来重点城市或需推出更多优质地块，以点带面地助力市场预期逐步修复。8 月 7 日，上海展开今年第四批次土地出让，涉及徐汇、浦东、虹口、青浦、奉贤新城 5 宗地块。其中最受市场关注的地块为徐汇区斜土街道地块，该地块为小米曾经获取并计划作为徐汇滨江总部的地块，后经重新收储转性为住宅用地后本次重新上市，起拍楼面价即高达 10.08 万元/平方米，超过 2016 年中兴路一号项目的成交价，锁定新的“地王”。经过 72 轮竞价后该地块触及竞价上限，最终由绿城集团摇号获得，成交楼面价高达 13.10 万元/平方米，溢价率 30%。该地块拍出高价主要有以下原因：从地块本身资质来看，该地块为徐汇滨江板块稀缺地块，拥有一线江景视角，交通、医疗、教育及商业优质资源齐备；从地块出让条件来看，根据上海土拍新规，该地块不设房地联动价，且没有中小套型比例和最低套数要求，未来可打造为豪宅产品，周边为豪宅聚集区，与该地块相邻的香港置地启元项目均价为 17.8 万元/平方米，今年 4 月开盘当日即售罄。 本次上海土拍时隔 8 年重新出现高价地王，向市场传递出一定的积极信号。政府允许新地王出现，至少表明在当前整体低迷的市场环境下，政府将定价权重新交还市场、助力行业修复的决心，通过优质地块的自然高价成交向市场注入www.ccxi.com.cn 市场跟踪 房地产行业 2024 年 8 月房地产市场跟踪： “地王”久违重现，保障房收储提速 www.ccxi.com.cn 2 信心，对于增强重点城市改善性住房市场信心具有一定的积极作用。但本次上海推出的其余 4 宗地块成交状况平淡，其中 1 宗地块低溢价成交，3 宗地块为托底成交，上海作为全国房地产市场表现最好的城市之一，土地成交尚且表现出明显的冷热不均，表明当前土地市场分化仍然严重，单靠一次地王重现亦难实现市场预期翻转；考虑到我国绝大部分城市均面临很大的库存去化压力，在二季度自然资源部提出的住宅用地供应调节机制的指引下，预计大部分城市将面临住宅用地供应规模紧缩，未来重点城市或需推出更多优质地块，以点带面助力市场预期逐步修复。  近期部分城市国资收购存量商品房进度加速，其中深圳市在一线城市中首次向全市范围收储商品房作保障房，具有较大的市场关注度及示范效应，考虑到城市间商品房库存结构、特征均存在一定差异，预计未来将有更多城市根据自身房地产市场特点调整实际执行政策，全国范围国资收储进展有望加速推进。 8 月 7 日，深圳安居集团通过官微发布通告，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目，房源条件包括位置合适、户型面积合适（65 平方米以下）、生活便利、手续齐全，这是一线城市中首个 1向全市范围收储商品房作保障房的城市，具有较大的市场关注度及示范效应。此外，近期包括沈阳、兰州、长沙、长春、德州、贵阳、商丘、河池、攀枝花、肇庆、山西榆社县等多个城市或区县亦宣布拟开展国资收储商品房作保障房的工作，国资收储进度在全国范围内有所加快。 从目前公布的收储模式来看，大多数城市所征集的商品房源都为已建成房屋，仅少数城市征集房源可包含期房（但要求四证齐全），多数城市未明确收购房源后用作配租型或配售型保障房，明确用途的城市多选择配租型保障房或两种类型兼而有之，房源面积不得超过一定范围（满足刚需），且基本都要求位置合适、生活便利、权属清晰、能满足金融机构贷款要求等，以整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目为优先。部分城市根据自身情况对收购细则进行调整，例如深圳市将房源扩大至住宅、公寓、宿舍等多种业态，仅要求四证齐全而未要求已竣工备案，长春市将房源业态扩大至住宅、办公楼、商业营业用房等，且配租和配售型保障房源的收购方式、面积要求有所差异。据不完全统计，目前已有超 60 个城市或区县发布国资入场收购商品房用作保障房政策或做出相关表态，其中多数城市仍处于方案研究和房源征集阶段。2024 年 5 月，央行设立 3,000 亿元保障性住房再贷款，可带动银行贷款 5,000 亿元，截至 2024 年 6 月末，金融机构已发放近 250 亿元租赁 1 此前广州市仅在增城区实施该操作，且收购而来的商品房将作为定向安置房源。 2024 年 8 月房地产市场跟踪： “地王”久违重现，保障房收储提速 www.ccxi.com.cn 3 住房贷款，央行已审核发放再贷款资金超 120 亿元，政策待释放空间巨大。本月，在央行召开的下半年工作会议中再次强调了要落实好 3,000 亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度。近期深圳等地通过动态调整有关收购存量商品房用作保障性住房的执行细则，加速推动了国资收储事项进展，考虑到城市间商品房库存结构、特征均存在一定差异，预计未来将有更多城市根据自身房地产市场特点调整实际执行政策，全国范围国资收储进展有望得到进一步推进。  7 月新房成交量如预期地环比下降，累计同比降幅进一步缩窄，二手房成交表现强于新房，累计成交量已接近上年同期水平，但库存均未有实质性改善，去库存周期均较为漫长。7月房企境内债券市场继续呈净偿还状态，短期内新增违约风险可控，二级市场交易整体平稳。 需求端，7 月商品住宅价格未改下行趋势，环比跌幅略有缩窄但同比跌幅有所扩大，70 个大中城市中房价同环比上涨或持平城市数量均有所减少，一线城市中