房地产行业房屋养老金-存量房时代的补丁

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 房屋养老金—存量房时代的补丁 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城投控股 600649 CH 5.11 买入 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 17.98 买入 越秀地产 123 HK 9.74 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 11.12 买入 绿城服务 2869 HK 4.53 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.57 买入 中海物业 2669 HK 6.69 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 8 月 28 日│中国内地 动态点评 房屋养老金制度是房地产新模式的关键一环 8 月 23 日，住建部在新闻发布会上提到“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。”房屋养老金制度是加强既有房屋安全管理的重要手段之一，亦是房地产新模式的关键一环。或有助于行业筑底企稳，抑或能给物业企业带来业务机会。重点推荐：1）A股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。 房屋养老金制度 2022 年以来持续推进 房屋三项制度的提法最早或可追溯至 2022 年。以 2022 年 4 月长沙自建房事故为起点，5 月国务院办公厅印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，首提研究建立房屋体检制度、房屋“养老金”制度、房屋质量保险制度。2023年 3 月，住建部等 15 部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。2023 年 11 月，住建部指出要建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。此次三项制度提法是过去几年一以贯之的内容，目前上海等 22 个城市正在陆续推进试点。 试点重点任务是建立公共账户，不增加个人负担为原则 8 月 26 日，住房城乡建设部相关司局负责人明确房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成。个人账户是业主交存的住宅专项维修资金。公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。个人账户资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。公共账户资金主要用于房屋体检和保险等支出，或意味着大部分房屋不需要个人支付房屋养老金，但需要关注部分年代较为久远的住宅是否需要个人补缴相关资金，如 2023 年宁波提出对于补交物业专项维修资金的老旧小区给予财政补贴（按新建项目的 60%交，剩下的 40%为政府补贴）。 试点城市针对房屋保险已多有探索 目前全国试点尝试较多的是房屋保险。在 2015 年没有提及三项制度时，宁波镇海区就由财政出资为辖区内城镇住房购买保险和服务，利用现代保险参与危旧住宅房屋使用安全管理。2016 年泰州创设“房屋维修保险”，市物业管理中心设立统筹账户，资金由政府筹资、企业保费、业主保费等共同组成，统筹用于所有参保房屋的维修支出。2022 年，济宁市邹城市与微山县分别投入财政资金 320/200 万元为全县自建房购买房屋质量综合保险。此外，株洲与沧州探索使用维修资金增值收益建立统筹账户，采取“公示无异议”的方式购买电梯保险等。广州亦鼓励业主委员会、物管委员会积极筹措资金为本小区房屋购买保险，并明确在 2025 年末总结经验，在全市范围稳步推广。 以公共账户为代表的三项制度还有待推进 目前公共账户还处于探索阶段，资金来源可能由地方政府通过财政、土地出让金、住房公积金收益等方式筹集。今年 1 月烟台发布《关于加强城市住宅全生命周期管理工作的意见》，通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集资金，用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等。8 月上海也提出将探索实施三项制度，其中房屋养老金制度主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付，今年先行在浦东等区开展试点，在试点基础上明年全市推开。 风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。 (42)(31)(20)(9)2Aug-23Dec-23Apr-24Aug-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 各地政府探索房屋三项制度的尝试 城市 事件 宁波（镇海区） 宁波在镇海区试点城镇住房综合保险服务，由财政出资为辖区内城镇住房购买保险和服务，启动房屋安全动态监测模式，开创了利用现代保险制度参与危旧住宅房屋使用安全管理的先河。 泰州 在全国首创“住宅专项维修资金续筹模式”，由市级住宅维修资金管理机构设立统筹账户，通过“政府支持引导、企业应保尽保、业主自愿参保”的形式，保障所有参保房屋的维修支出。 株洲、沧州 推行住宅专项维修资金购买电梯保险制度改革，使用维修资金增值收益建立统筹账户，完善业主共同决策制度，在居委会监督下，采取“公示无异议”的方式购买电梯保险，取得了较好成果。沧州市已经推广到外墙面保险、防水和消防器材等共有部位或共有设施的保险。 济宁 选择邹城市（常住人口 115 万、占全市 13.88%，排名第一）和微山县（地处湖区、矿区，情况最复杂）开展先行试点。指导两县市积极探索实施“商业保险＋房屋安全体检服务”机制，县级财政出资为全部