中国房地产行业展望，2026年2月

中国房地产行业展望，2026 年 2 月 1 中诚信国际行业展望 2026 年 2 月 联络人 作者 企业评级部 蒋 螣 027-87339288 tjiang@ccxi.com.cn 刘旭冉 027-87339288 xrliu@ccxi.com.cn 黎小琳 027-87339288 xlli@ccxi.com.cn 其他联络人 贺文俊 027-87339288 wjhe@ccxi.com.cn 中诚信国际 房地产行业 行业展望 www.ccxi.com.cn 目录 摘要 1 分析思路 2 行业基本面 2 样本企业表现 8 结论 12 附表 13 结论14中国房地产行业展望，2026 年 2 月 2025 年房地产行业政策力度同比减弱，但全年销售规模降幅收窄，去库存亦取得一定进展，在商品房销售额尚未完全企稳的背景下，供求平衡的修复仍面临挑战；2026 年预计行业销售及投资下行压力仍存但节奏放缓，政策端或将进入常态化实施阶段，待售面积有望出现拐点性下降，为“十五五”房地产市场触底企稳打下基础，预计未来短期内头部房企的市场地位稳固，但行业颈部及腰部企业的排序或仍有较大波动。 中国房地产行业的展望维持负面改善，中诚信国际认为，房地产行业未来 12~18 个月总体信用质量较上一年有所改善，但尚未达到稳定的水平。 摘要 ◼2025 年房地产行业延续调整态势，虽然政策力度同比有所减弱，但全年房地产成交规模降幅已有所收窄，房地产市场去库存取得一定进展，行业处于“止跌回稳”的深度调整阶段；预计 2026 年头部房企的市场地位稳固，但行业颈部及腰部企业的排序或仍有较大波动，这主要取决于其核心资源获取能力、产品打造能力及长库存消化能力；政策端仍着力于精准调控和建立长效机制，不断稳定市场需求及改善预期，商品房待售面积有望出现拐点性下降，但在居民收入预期未能根本性扭转的背景下，购房信心仍不足，去库存压力仍存。 ◼ 在控增量和优供给的政策背景下，2025 年行业土地投资与开发规模仍有所下行，供求平衡关系正逐步修复；预计 2026 年投资端仍将呈下行趋势，盘活存量用地及收购存量商品房将对投资回稳起到积极作用，但供求平衡的修复进程仍面临挑战。 ◼2025 年以来行业融资政策从短期的救急纾困转向长效发展机制的构建，“白名单”等政策进入常态化实施阶段，避免漫灌式的短期刺激，预计 2026 年行业融资政策将趋于审慎，需持续关注部分非央国企控股房企面临的短期兑付压力以及已出险房企的信用修复情况。 ◼2025 年以来样本企业销售业绩降幅边际收窄，但受项目初始盈利空间压缩、减值损失增加等因素影响，行业亏损面进一步扩大，在审慎经营策略下，企业投资持续收缩，总资产及净资产规模同比下滑，财务杠杆水平持续攀升，偿债指标持续弱化。但样本企业毛利率呈现初步企稳态势，且部分高能级布局的房企展现出较强的盈利修复能力，行业整体已步入深度调整后的筑底与分化阶段。 中国房地产行业展望，2026 年 2 月 2 中诚信国际行业展望 一、 分析思路 本报告主要从房地产销售、土地投资、房地产开发、外部融资渠道以及政策变化几个方面分析行业整体基本面情况，同时考虑样本房企的销售规模、盈利能力及经营效率、杠杆水平等指标表现，总结当前房地产行业的基本信用状况并尝试判断行业未来 12~18 个月的信用趋势。 二、 行业基本面 2025 年房地产行业延续调整态势，虽然政策力度同比有所减弱，但全年房地产成交规模降幅已有所收窄，房地产市场去库存取得一定进展，行业处于“止跌回稳”的深度调整阶段；预计 2026 年头部房企的市场地位稳固，但行业颈部及腰部企业的排序或仍有较大波动，这主要取决于其核心资源获取能力、产品打造能力及长库存消化能力；政策端仍着力于精准调控和建立长效机制，不断稳定市场需求及改善预期，商品房待售面积有望出现拐点性下降，但在居民收入预期未能根本性扭转的背景下，购房信心仍不足，去库存压力仍存。 政策方面，2025 年房地产行业政策围绕“稳市场、促转型、防风险、惠民生”系统推进，多维度构建发展新格局，其中短期刺激需求方面的政策力度较上年减弱。具体来看，城市更新成“扩大内需”核心抓手，1 月国务院将城市更新定位为"扩大内需重要抓手"，覆盖老旧小区等四类改造，创新市场化融资机制并获中央财政专项补助；刺激需求方面，2 月住房消费纳入全国促消费部署，5 月央行降准 0.5 个百分点、下调 LPR 及公积金贷款利率（首套 5 年期以上至 2.6%）；保障与租赁领域，2 月住建部推进配售型保障房轮候库建设，7 月《住房租赁条例》填补国家法规空白；风险防控上，4 月中央要求防控重点领域风险，阻断地产风险向财政金融传导，9 月推动 REITs 扩围，探索市场化租赁住房等新融资工具。2025 年 12 月，中央经济工作会议部署 2026 年经济工作，对房地产要求“着力稳定房地产市场”，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，深化公积金制度改革，有序推动“好房子”建设等，稳定市场预期及增加优质供给仍较为迫切。预计 2026 年政策端仍以改善预期为主，逐步推进长效发展机制的系统性构建。 从需求变化来看，国家统计局数据显示，2025 年中国新出生人口为 792 万人，较 2024 年减少约 162万人，创下本世纪以来新低，总人口亦呈负增长趋势，其中 60 周岁及以上老年人口占总人口比例增加至 23%，且逐年上升； 2025 年末我国常住人口城镇化率为 67.89%，较上年末提高 0.89 个百分点，虽较发达国家还有上升空间，但近年来进程明显放缓。在上述背景下，房地产市场未来刚性需求将持续减弱。从住房消费能力和意愿来看，2025 年居民收入持续改善，2025 年全国居民人均可支配收入为 43,377 元，同比增长 5.0%；但在行业低迷、房屋交付时点及质量不确定的情况下，加大了居民购房意愿恢复的难度，现房交易的比例提升。2025 年国内现房销售额维持增长态势，期房销售额大幅下滑，2025 年 1~11 月现房销售面积占比提升至 35.44%。居民购置改善性住房需求不断增长，根据中指监测数据，2025 年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好，带动 30 城 120 平米以上户型新房成交占比持续提升，其中 120~144 平米户型占比超 30%，“好房子”的打造也将是未来房企竞争的主要方向。中诚信国际认为，预计 2026 年改善 中国房地产行业展望，2026 年 2 月 3 中诚信国际行业展望 性住房的结构性需求仍较为强烈，但整体市场需求的稳定仍需改善预期方面的政策引导，同时支持政策应避免短期刺激，着力于精准调控和长效机制。 销售方面，2025 年行业延续调整态势，全国实现商品房销售额 8.39 万亿元，同比下滑 12.6%，降幅收窄 4.5 个百分点，但 2025 年 4 月以来商品房销售额累计降幅逐月扩大。因 2024 年“517”和“924”新政出台导致当年下半年交易量处于高基数，2025 年利好政策相对温和，6 月单月商品房销售额同比降幅于全年首次扩大到 10%以上，10 月单月销售额同比降幅扩大至